京沪深楼市端午成交冷清 开发商捂盘硬扛
www.jctrans.com 2011-6-7 10:41:00 中国证券报
端午小长假，上海仅有1个别墅项目开盘，成为二季度以来周末开盘项目最少的一周。北京市场虽然有新盘趁端午假期推出，但同样是成交冷清。深圳不乏降价热点，总体仍是冷清。
端午小长假上海仅有1个别墅项目开盘，成为二季度以来周末开盘项目最少的一周。这个位于浦东的别墅楼盘，也仅仅推出了89套联排别墅。
追溯至前一周，即5月30日至6月3日，上海仅有2个项目开盘。而预计6月上海全市只有33个项目上市，环比5月开盘量缩水28%，与去年同期相比也减少了18%。其中，90平方米以下小户型楼盘仅占7席，其余26个项目均是100平米以上大面积项目以及别墅项目。更值得注意的是，多达12个项目的总价预计过千万，占总开盘量近4成。
对于楼盘入市步伐减缓，上海一楼盘销售负责人指出，开盘量减少主要由三方面原因引起：一是部分开发商仍对后市抱有希望，有意识地将推盘时间后延；二是一批5月上市的新盘销售不理想，开发商希望避开风头，等前期房源消化后再推盘；三是根据历史经验，端午假期通常并不旺销。
北京市场虽然有新盘趁端午假期推出，但同样是成交冷清。北京共有5个项目在端午期间开盘，均价都低于23000元，多数位于大兴、房山等郊区。位于丰台区的7克拉项目节日期间正式开盘，预售均价23000元，当天开盘的200余套房源，直到下午5点左右只售出了18套，不到总数的1/10。
5月北京楼市出现大范围滞销，29个开盘项目的平均销售率仅为31.1%，创年内新低，销售率超过四成的仅有远洋一方和首开常青藤两个项目，这两个项目都是率先大幅度下调项目价格，才吸引到较多的购房者。
就在京沪楼市陷入胶着状态之时，策略更为灵活的深圳开发商率先打出降价大旗，新盘低价入市吸引到众多市民通宵排队。由于政府出台的限价政策，位于深圳观澜的招商观园开盘前传出均价每平方米12000多元，较市场预期低了3000元/平方米，引起了购房者的关注，开盘之前进行现场登记的客户即已经超过3000批次。
6月4日招商观园开盘当天绝大部分房源即销售出去，销售人员表示，凌晨就有购房者来到售楼处排队，到早上9时开盘时，现场排队购房者已近300人。此次实际售价不同于之前的传言，均价在每平方米14000元左右，比市场价格低了1000元。总体上节日期间深圳楼市成交冷清，但由于有降价楼盘横空出世，市场不乏热点。
信托继续输血
5月房地产信托规模依然居高不下
尽管来自银行的贷款已经收紧，资金链状况不容乐观，但由于开发商大力拓展信托、委托贷款、境外融资等多种融资渠道，资金情况尚未恶化到2008年金融危机时的程度，这给开发商提供了继续捂盘扛价的底气。
用益信托工作室统计表明，仅今年1至4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，发行数量同比增加66.92％，募集资金722.11亿元，募集资金规模同比增长115.26％。4月集合信托产品的资金投向房地产领域的占比高达43.25％。而且4月工商企业信托的占比为24.76％，许多信托产品以工商企业为名，实则投向房地产业务，导致近几个月工商企业类信托项目持续增加。
好买基金研究中心的数据显示，5月房地产信托仍然是募资最多的品种，5月54家信托公司共成立284只固定收益信托产品，纳入统计的175只产品总规模为353.96亿元，其中投向房地产的信托募集资金达到96.24亿元，远远超过其他信托募集规模。
房地产信托产品以其高收益率吸引了众多投资者，为房企提供了源源不断的资金来源。中融信托发行的“创鸿集团佛山创鸿汇苑集合资金信托计划”，产品期限为24个月，预期年收益率为9％至14％。五矿信托发行的“荣腾商业地产投资基金信托计划”，期限为18至24个月，预期年收益率为10.5％至13.5％。而3年期非房地产类信托产品的预期收益率通常不超过10％。
业内人士分析，去年10月之前，房地产信托最低年化收益率在5.50%至6.00%之间，10月之后达到6.60%，今年以来最低收益率接近10%的房地产信托产品数不胜数，最高预期收益率则从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出最高收益率超过20%的口号。
宜信财富管理中心分析师表示，楼市限购令出台后，很多高净值客户将注意力转向房地产信托。去年下半年以来，房地产信托收益率越来越高，十分热销，特别是一些质地较好的项目，产品出来一周就被抢购一空。但业内人士认为，房地产信托收益率一路飙升必然对所投房地产项目的利润率有更高要求，甚至项目利润率要达到40%，再考虑到信托公司的净资本情况，此类产品继续拓展的空间已经不大。
委托贷款异军突起
逾期难以偿还情形不断出现
除了房地产信托，委托贷款也成了房地产企业又一重要融资渠道。今年一季度金融数据显示，委托贷款增加了3204亿元，是去年同期委托贷款增加额的2.1倍。
截至5月底，剔除上市公司出于正常经营需要给关联公司提供的贷款，今年以来上市公司通过银行已经发放17笔委托贷款，合计金额近14亿元，是去年同期的近4倍。其中，不少委托贷款是借给了缺钱的房地产企业。已经公布了贷款利率的14笔委托贷款的平均贷款利率达到15.8%，相比一年期贷款基准利率上浮了150%，其中最高一笔委托贷款利率达到21.6%。
中南建设5月27日公告称，将通过江苏银行南京河西支行向金陵饭店借款2亿元，用于公司经营资金周转，借款期限1年，年利率12%。中南建设将于合同签订后的1年内按季度支付金陵饭店资金利息费600万元，全年共计2400万元。
一家商业银行内部人士表示，今年委托贷款数量大增、利率明显上升，特别是发放给房地产企业的贷款猛增。由于委托贷款属于银行中间业务，受托人不承担任何贷款风险，只收取手续费，所以银行也愿意招揽。中国证券报记者也发现，许多民间资本正在通过委托贷款的这一渠道流入房地产企业，部分委托贷款实际利率水平高达20%至30%，同时不断出现委托贷款逾期未还的情况。
民间资金输血房地产企业，境外资金也直奔中资房企。标准普尔统计，仅今年一季度中资房企已经从境外市场融资超过30亿美元，预计今年全年很可能突破百亿美元，创下中资房企海外融资额的最高纪录。
恒大地产、仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、世茂房地产等中资房企都积极开展境外融资。中骏置业和华南城控股在海外发债，筹资规模分别为20亿元人民币和2.5亿美元，合生创展筹资3亿美元，瑞安房地产则融资35亿元人民币。
有专家表示，随着未来信托公司净资本可能告急和有关部门强化监管，信托融资渠道扩张空间有限，而委托贷款逾期不还的情形增加，民间资金对房地产业务的热情将逐渐消退。同时境外融资风险也在上升，融资后上市房企股权安全将面临一定危险。开发商通过信托、委托贷款和境外融资等渠道融资难以持久，根本措施还是要靠加快销售回笼资金。
端午节期间，深圳有开发商打出降价大旗，新盘低价入市，吸引了众多市民通宵排队购房。然而，其他一线城市却没有出现降价抢购场面，在北京、上海原本被购房者寄予厚望的端午促销大战并未出现，开发商缺乏降价意愿，大量新盘继续延期上市，总体上看各地楼市因为僵持而显得格外冷清。
业内人士表示，目前开发商仍有各种办法维持其资金链，如信托、委托贷款、境外融资等，资金情况尚未恶化到2008年金融危机时的程度，这似乎为开发商咬紧牙关继续捂盘扛价凭添了底气。此外，许多开发商仍对楼市反弹抱有希望，不到万不得已，开发商难以直接降价。但开发商通过信托、委托贷款和境外融资等渠道融资难以持久，确保资金链不断裂的根本措施还是要推动销售、加快回笼资金。
