“南开国家发展论坛2014”于7月6日在天津召开。国务院参事、南开大学国家经济战略研究院院长夏斌称，房地产不整中国经济早晚出事，整狠了马上出事。
在谈到房地产问题时，夏斌表示，中国房地产曾经在一定程度上存在3年左右的调整周期，但是这一次的下滑绝不同以往，“我认为房子的长期下行已成定势，房市方面包括交易、销售，下行，当前的面积是超级繁荣之后多年累计的问题，而这个调整是非常的残酷”。
以下为演讲实录：
夏斌：各位上午好！
在座的各位大体也清楚，我曾经在2011年说中国的经济发展的内在，中国的经济增速逐步走向缓增长的平台，在“十八”大以后，特别是到今天以后，大家都慢慢的讨论的7.5%能不能保住，实际上慢慢的下来了，尽管如此在这样的环境下，我们冷静的看各国经济的发展，从长期看我始终认为中国高增长的潜力还是很大，我们说的高增长不是2007年14%这样的增长，是7%左右的增长，在世界经济大国中仍然遥遥领先的增长水平，这样的潜力还是存在的，原因很简单，第一中国是高储蓄的国家，中国储蓄率高，有钱。当然信用外债还是很需要。
第二我们的投资空间还很大，东西部地区投资空间很大。
第三我们的城镇化，特别是人的城镇化代表消费投资更上了几个台阶。
因此从几个方面看中国仍然存在相对高增长的潜力，但是我们今年宏观数据不是突然产生的经验，连续7、8年的政策演变，演进的这样的经验，也就是说用很多的官方语言是三七叠加的事情，速度在调整，结构在调整，风险也在累计，三七叠加的事情。同样要看到在三七叠加的背景下，我们的风险、问题，速度下来后问题就随时出来了，经济增速高的时候问题就掩盖了，在这样的情况下今年的经济增长压力是很大的。
我们看出口，最近IMF[微博]还在调整，从很多投行预测，今年、明年、后年出口率的增长拉动可能是负的，局面仍然不能改变，剩下就有投资消费。消费方面在座的也知道，我们是促消费、促民生等一系列的政策采取的，但是提升消费水平是漫长的过程，因此中国经济增长在目前阶段不得不讲投资，仍然要重视投资的增长，但是在投资增长的中间，投资增长非常快。
我有一个数据，基本都是产能过剩，钢铁产能2012年72%，水泥73%，平板玻璃73%，传统制造75%，这是2011年的数据。
现在情况更严重，这些产能在全球的比重，水泥占全球比重的60%，这样的产能情况下中国的速率就下来了，因此我们可以看到今年、明后两年产能过剩问题的解决仍然是困难重重，我们很多专家说在投资基础实施，确实空间很大，有环渤海、珠三角和长三角相比我们的发展余地很大很大，但是在中国目前的体制之下，金融改革没有到位，主要靠的是地方财政资金，基础设施建设的80%是银行融资，是金融融资，因此在这样的背景下，我们知道地方政府的债务问题也在越来越累计得多了，防范地方政府的风险是经济工作一项很重要的事情。
因此基础设施投资的提升，一下子提升很高不可能。相反，我们曾经算过可能是更低。因此制造业产能过剩、基础设施是投资，又是投资中间负债优先，负债太高，在这种情况下不得不看投资的第三块领域房地产投资。但是房地产投资经历了今年以后，有的数据房显示地产投资进入今年以后各项指标全部掉头向下，不管是投资面积、销售面积、房价等等各项指标都在下降。
前5个月住宅新开工面积从同比增长11.6转为负增长21.6，房地产投资增速已经成为2000年以来新的历史低位，城市的住宅环比价格出现2年以来房价下跌，包括北京，尽管幅度很低。这个数字的调整，仍然有人认为是正常的周期调整，我认为确实中国房地产曾经在一定程度上存在3年左右的调整周期，但是这一次的下滑绝不同以往，我认为房子的长期下行已成定势，房市方面包括交易、销售，下行，当前的面积是超级繁荣之后多年累计的问题，而这个调整是非常的残酷。
所以归纳起来说，我们的出口，世界经济的复苏，我也相信消费对于GDP的拉动的贡献慢慢的会超过投资，但是暂时这1、2年还很难。
因此必须重投资，而投资制造业产能过剩、难以拉长投资率，就看房地产投资，投资在下降，所以面临这样的情况，我们应该看到中国经济当前的问题和困难，绝对不能轻视，当然调结构、稳增长、促民生、促消费这是中央国务院的新的方针政策，想尽办法落实，确实有一定的难度和困难。面临这样的情况，特别是面对在经济增速下来之后风险可能会暴露的情况下，如何防范系统性风险爆发，我认为是当前宏观经济中间一项很重要的政策，必须认真对待，这绝对不可粗心大意，也不能用经验主义的一些思考，我们现在房价调整的数据，上2年房价调整的情况相比，可能简单化了。
为什么呢？因为和2004、2005、2007、2008房产下滑，产生在信贷冻结或者是地产政策大幅调整之后，而这次房地产调整下滑并没有明显、显著的政策促发因素，政策没变，房价交易量在慢慢往下走，另一方面我们说城镇化改善性住房可以触生大量的刚性需求，理论上是对的，一般来说城镇化可能每年需要800到900万套，但这个数据已经远远低于目前的住房的供给率。
我们按照一定的一套面积来计算，2013年住宅均供量1100万套，而截至到2013年末，在建的住宅有5800万套，两者加起来是6800万套，即使按照2013年销售房子面积最高的历史记录，按照2013年的速度来销售，现在这些房子可能也需要花5年时间才能消化，所以中国各地之间的差异很大，北京、上海、广州这些城市和二、三线城市，三、四线城市完全不一样，所以说消化的时间可能会更长。
所以我认为房地产调整是在住房供需，问题越多的背景下调整，对此决策部门绝对不要犯今天这种错误，要看到住房供需长期所导致的失衡，是真正脱离房产房价下行的关键因素。要更加关注房地产的风险，加强住房登记、房产税这些长效机制的延续，加上反腐败。
有些城市已经出现鬼城这种的现象，等一系列的因素在抑制房地产的投资和投机需求，世界房地产市场进一步的下行的形成，这一形成进一步推动房屋销售的持续下降和供需严重程度的累计，因此在这样的背景下如何防范系统性风险，我们作为理论研究的思考，假设房地产价格和房市场交易量下行，首先影响什么？
首先可能影响的是抵押贷款的质量，大多数的贷款是抵押的，银行马上有摧收贷款，谨慎新贷款发生的情况，在房企之间可能产生一些问题，有的小房地产企业就顶不住了，如果说房地产企业银根收紧的这样的情况稍微有所扩展，我们也知道房地产行业涉及的是上游、下游，上上下下几十个行业，如果再出点事，我们产能过剩的问题就更不好解决，因此在工商制造企业里面，有一些企业的问题就暴露了，进而又影响了GDP的增长。
我们又知道高的产业一般达到50%，说得严重一点，杭州、南京、长沙等4个城市达到100%，在这样的背景下，如果房产价格，如果价格变动不大，交易量下跌，房地产企业拿地的积极性就会下降。
今年5月武汉、长沙等纷纷出现土地拍卖不出去，如果今年土地收入的降幅和2012年比同比下降5个百分点，而实际上十个城市今年5月份下降5%，哪怕下降不多5%—10%，那么地方政府配于资金的压力，必然收缩基础设施建设，危房改造、保障房建设以及民生的投入等，这些影响是GDP的增速下滑。
而且在全国目前的基础设施建设80%的基础为银行投资的情况下，地价如果拍卖不出去，地方又继继续要资金，那就要加快拍卖，地价就跌得快，而大多数银行的融资对地方政府普遍以土地抵押，银行的融资无疑又是雪上加霜，问题更加严重，因此GDP的前景更遭，这样从房地产企业、甚至工商企业债务，银行资产质量和量化会产生规模塌陷，会慢慢紧缩，一紧缩问题就更加产生了。
同时我们还知道不管从房地产企业，关联企业，从地方债务收入，土地收入等方面，同时还要看到现在大多数开发贷款中间都通过理财、银行来做的，随着房企的信贷紧缩，理财市场的违约事件就会频频出现，如何确保不发生群体事件和社会多有因素，同样需要认真对待问题。
我认为我们的金融本来就具有天生的不稳定性，你只要搞市场经济，它就有这个特色，而在中国目前的土地财政、金融杠杆，经济增长这个扭曲局面没有彻底改变之前，如果在房地产泡沫还没有完全戳破，如果房子的价、量齐跌，土地收入的减少必然会引起银行资产量化，银行保自身稳定的角度出发，它也会收缩银根，由此必然会发生整个社会的债务紧缩的局面，所以我认为这个情况我不想用更多的数据来说今年和后年的GDP了。
我想说如果发生这样的情况，我们必须要研究思考，这样的状况怎么办？我个人认为在房子风险爆发要有应对的政策，从美国的教训，美国政府的对策来看，关键时刻如何保持整个银行体系流动性的问题，这是非常关键的问题，我们都知道，美国整个的银行资产在危机之后，银行体系并不缺钱，银行企业想尽办法要保持。
在中国的情况下我们的央行[微博]要做什么？目前来说我的建议是中央银行必须让市场机构投资看懂中央银行的政策，政策的文件，而不是让市场机构不停的猜，市场机构看不懂央行的意思，这恰恰是央行达不到的，出这个政策想干嘛，说明他没有告诉市场，市场的信心就不容易扎实下来。
当然一旦出现大的方向，应该怎么办？要有政策准备，同样一个经济体在保证不猝死的情况下，我认为经济结构的转型中心必须坚持市场，地方融资平台，该解决的解决，不解决的后果是什么？为什么现在央行的货币放松，央行的货币是比较松的，大家看看在34%的增长，我们是7%的增长水平下，而不是前几年11%的增长，货币相对于是松的，我们是在南开的论坛上谈这个问题，很有学术背景的论坛上谈这个问题，货币是松的，为什么？
就是我们的改革不到位，该关闭的企业没关闭，他们占有了资金，也就是一些将私人企业，包括各地方的融资平台，他们有的是借贷款在还银行利息来维持银行的，什么叫旁氏骗局？有的将私企业借着钱还利息，维持正常的经营。在这个背景下，该需要的资金的说资金难，该需要资金的企业或者是正常发展的企业就得不到发展了。
咱们也一直说，因为地方政府和一些大的国企在资金的获得方面远远比民企，比小企业有能力，这是事实。而且有些地方，甚至有些国企是拿了钱之后，从银行得到了贷款，又去批发给中小企业，通过信托搞贷款，有的不是通过信托买，而是通过债券，卖给中小企业，利率自然比银行贷款的利率高，他就赚了这个差，使得整个社会的融资不能提高。
我认为经济转型必须加快改革，使有的企业该破产就破产，是我们书上讲的让货币政策真正的发挥作用。
对现在的结构性政策，我同样认为在财经政策问题上，在创新问题上，我们同样有大量的政策应该进行调整，现在需要的不是简单的政策，整个社会压力下来之后压力并不大，农民工不是在跌而是涨，现在是大趋势，压力大我们不能反思一下，而且专业又是世贸专业，国家金融、国际贸易，我们真正操作性的、大专的培养太少了，大学生出来都想搞金融、搞贸易，没有这么多岗位。我建议是能不能让有些大学生找不到工作的，政府边财力支持，边做思想工作，让他们回炉重新学习，改变专业、改变取向，多培养一些现代化所需要的真正的操作型人才，现在很多的操作性集中型人才的水平是很高的，现在的情况下就是愿意搞金融，我们的操作技术性平台，宝马[微博]、奔驰、4S店这些技术型人才工资是几万块，他都不愿意去，边做工作边财政帮助。
我个人认为，现在关键是投资，房地产是至关重要的因素，坚决打压投资房地产，这是我几年来的观点，房地产不整中国经济早晚出事，整狠了马上出事，这么多的情况下，怎么办？刚性需求，该支持的支持，但是到现在我认为政策落实不够，怎么支持，可以支持第一套房子的需求，比如说两个大学毕业生成立新家庭的第一套房按照中国经济未来5年、10年、20年增长的多少，夫妇两个人的未来的收入增长多少，推算一下，倒过来你20年房贷第一年多少，这个是很低很低的，只要是就业，20年肯定还不起，为什么有这么高的首付呢，完全降下了，而且以法规的形式降下了，不准银行竞争，要干就这么干，同时你要干政府就支持你，这是真正的刚性需求。
而不是原来的开着宝马去买。比如说二套房能不能首付适当降下来，现在的政策限购政策能不能慢慢退出，能不能同时宣布退出限购政策的时候把未来的房地产税的原则向市场交待清楚，来对冲大量投机炒房的力量。比方说第一套房象征性征税，第二套房轻税，第三套房狠狠上税。这样的话对于真正想成批搞投机的是打击，对于适当性改善住房，有刚性投资、刚性就业这个可以搞，但这个操作起来是很严格的，需要政府有很严格的要求，具体什么时候实行具体的税收，政府可以从长考虑让老百姓真正的心态稳下来，同时共同渡过现在的难关。
虽说土地政策有风险的改革，随着中央和地方关系财政收入的关系的改革，随着现在社保、医疗保险（放心保）等方面的改革，很多是要增加财政支出的，因此财政当前化解风险的关口和改革金融转折的关口，不是简单的货币政策，而财政肯定钱不够，国有企业怎么有进有退，不退有进，而这我认为同样要把国有企业放在财政专列考虑，而且是现实的赶紧要考虑的问题。
当然还有很多政策可以提，时间关系我就谈谈我自己对中国经济的看法，长期看不错，短期有一定的难度，但是想尽办法，政策到位我相信中国的经济还会保持稳定的增长，谢谢各位！
