仲量联行华南区研究部总监曾丽近日撰文表示，近年，珠三角的非保税仓储物流市场发展迅猛。随着仓库供应量的不断增长以及高速公路网络的完善，服务于整个珠三角地区的区域性配送中心在临近广州和深圳的多个二线城市逐步兴起。
此前，大部分快速消费品、电商、电子产品、汽车和物流企业更倾向于在广州建立区域性配送中心，以利用广州作为珠三角地区最大的零售市场、主要交通枢纽节点、并拥有该地域数量最多的优质仓库等优势。不过，由于政府公开出让的仓储物流用地有限，位于广州核心地段的仓库供应受到限制。尽管广州和深圳的非核心地区均有较多仓储物流未来项目，但部分配送中心趋向往珠三角地区二线城市的核心地段扩张。这些二线城市绝大部分紧邻广州或深圳，并通过贯穿珠三角地区的主要高速公路网络与这两个一线城市相连。部分位于珠三角地区二线城市的区域性配送中心有：位于佛山的百佳和唯品会、以及位于东莞的京东和1号店。其中，大型在线零售商的扩张趋势更明显。
整个珠三角地区基础设施的完善，进一步推动了上述趋势的发展。自2008年以来，珠三角地区的高速公路网络密度提高了50%，预计在2020年前还将增长38%。这些主要的高速公路新建计划将进一步提高珠三角二线城市连通性，从而提高产品配送效率，降低广州以外地区配送中心偏高的运输成本。这些高速公路新建计划将连通以下城市：
·肇庆--广州（花都）
·广州（番禺）--佛山（高明）
·深圳--东莞
目前，越来越多投资者已开始涉足珠三角的这些热点二线城市。2008年，广州、深圳、佛山、东莞和惠州的优质非保税仓储项目总存量仅为110万平方米（建筑面积，下同）。然而，至2014年末，总存量飙升至410万平方米，增长了近四倍。预计2017年前这一数字将达到800万平方米。同时值得注意的是，68%的未来新增供应量（260万平方米）将分布于珠三角的二线城市之中。
下图标示了普洛斯、安博和嘉民集团当前已开发和未来将开发的非保税仓储项目。从图中可以看出这些物流企业在珠三角地区的项目分布情况，显然，广州和深圳未来新建非保税区仓库项目数量相对较少。然而，曾丽认为，我们应从整个区域层面，而不是单一城市的角度来思考整个非保税仓储物流市场的供求平衡状况。这些二线城市已经并将继续承接广州和深圳外溢的仓库租赁需求。这从过去两年间，佛山、东莞和惠州的新建项目旺盛的租赁需求可见一斑。
由于预期未来线上消费额在中国的社会消费品零售总额中占比将进一步加大，曾丽认为，来自电子商务企业和第三方物流企业的新增和扩张性仓库租赁需求，将支撑并持续推动珠三角仓储物流租赁市场。鉴于经济高效的产品交付对于成功物流配送的重要性，珠三角地区二线城市优质仓库的增加及较低的租赁成本，再加上逐步提升的交通便捷性将进一步推动这些城市仓库需求增长。
备注：上图中圆点代表的是由普洛斯、安博和嘉民集团开发的项目。
