房地产市场是周期性下滑 

　　经济观察报：您谈到了明年房地产市场，但最近国务院几个政策出台之后，有些房地产商认为他们的机遇又来了，有些地方的房价甚至上涨了。您对此怎么看？ 

　　乔纳森·安德森：房地产和建筑市场的命运将是未来12个月左右中国经济非常重要的因素。 

　　先看一下美国的情况。在过去5到6年中，美国房地产市场存在着巨大的泡沫。怎么判断房地产市场存在着泡沫呢？有三个基本判断标准：第一点就是房地产价格的增速远远超过居民收入的增速；第二个判断标准就是在房地产市场存在着很多抵押、借贷的行为。而且这个抵押借贷的行为在不断地加速；第三个判断就是建筑业非常发达，非常蓬勃，有很多过剩的情况。 

　　中国整体的情况，房价上涨的速度并没有比城镇居民的收入增长速度快多少。在过去城镇居民的收入总是要超过房地产价格的增长速度。如果我们看一下抵押贷款借款，以及给予房地产和建筑行业的贷款，在GDP中所占的比重在过去4年中这个比例基本上保持不变。所以我们在房地产市场并没有看到一个过度的杠杆、过度的借贷。 

　　再看建筑市场。如果要判断供给过剩的情况，就要看住房空置面积有多大。如果从2000年到2004年，我们可以看到未销售的住房面积速度增长非常快。从未销售的房屋面积来看，2004年到2008年的变化不是很大。2000年到2004年的确我们看到了建筑市场存在着过剩的情况和现象，但是2004年到2008年过去的4年这方面并没有存在过剩的现象，这是从中国整体的情况来看的。 

　　我的结论是，中国房地产市场并不存在泡沫，从整个中国角度来看，房地产市场发展是比较稳定的。如果刚才说的是对的，为什么现在我们看到建筑市场和钢铁行业都面临萎缩？整个建筑行业都不景气，这是为什么？虽然在中国全国范围内没有存在我所说的泡沫，但是的确在中国局部存在这种泡沫，尤其是在深圳、广东这些高端地区存在着泡沫。当然这些泡沫破裂之后是一个非常痛苦的过程，有很多行业也随之下滑。 

　　第二个原因当然来自于央行对信贷的控制和收缩。去年10月到11月央行看到中国流动性过剩，而且面临通货膨胀的压力，所以收缩了信贷，严格信贷。正如我们在2004年和2005看到的情况，央行在缩减信贷控制的时候，房地产市场永远是第一个受影响的市场。 

　　建筑业以及房地产行业可以看到下滑非常剧烈。从房地产基本面供求关系来看，我相信这应该不是一个长期的下滑，只是一个周期性的下滑，我相信明年房地产市场将会有所恢复。不好的消息是，今年4季度房地产市场仍然会面临着非常严峻的形势。从明年第二季度之后我们相信房地产市场将会有所放缓，也有可能发生得更早一些。 

　　人民币面临升值压力 

　　经济观察报：汇率问题呢？中国政府面对新的经济环境，人民币升值的趋势将如何呢？ 

　　乔纳森·安德森：汇率问题，在新兴市场，很多国家的货币都在被高速抛售，人们都在抛售新兴市场的货币换取美元或者是欧元。中国是其中为数不多的几个没有遭遇这种情况的国家，所以中国现在还有贸易顺差，而且货币还保持着上升的空间。 

　　中国将会面临人民币继续上升的压力。但是我相信中国不一定会屈从外界的压力。和环球主要货币相比，未来12个月，人民币币值将会保持在比较稳定的水平上。关于人民币升值，我相信中国会面临不少的压力，但是中国将会坚定自己的策略。 

　　我还听到这样的声音，要求中国利用外汇储备帮助其他国家。美国美联储和欧洲央行已经对新兴市场的金融提供了融资的帮助，大家也希望中国能够用外汇储备，比如说帮助它的一些邻国。中国会答应提供一些金融帮助，这个可能性是存在的，但是看一下整个亚洲的情况，其实亚洲很多国家都不需要外汇融资的协助。即使中国答应了对于整个亚洲地区提供融资的帮助，但是我相信真实的需求水平并不一定会提高。