央行定向降准、地方纷纷救市、开发商打折销售，近期宏观经济走势和房地产市场的动向牵动着市场神经，房地产市场的拐点是否真的已经到来？在没有任何新的房地产宏观政策作用下，房地产市场自发反应下行，我们是否应重新思考房地产与宏观经济的逻辑？6月12日，中国银河证券首席经济学家潘向东向中国房地产报记者阐述了他的观点。
中国房地产报：6月9日晚间，央行发布了定向降低存款准备金率（下称“定向降准”）的通知。美银称，中国央行定向宽松显示支持经济的同时，也表明政府不愿房地产及地方债等问题恶化，你如何看待这次定向降准对经济发展和房地产市场的影响？
潘向东：此次央行定向降准是对稳增长和调结构的兼顾，同时，降准还会增加整个银行系统的流动性，避免出现像去年钱荒的状况。
流动性增加，对于地方债和房地产市场会带来一定的影响，但二者并非是此次降准的直接目标。如果中央希望直接影响房地产市场，可以通过降息、取消限购等政策，而这次是对中小微企业和农业的定向降准，并非全面降准，这些都是跟目前经济转型相关的行业，政府还是希望在稳增长的同时实现结构的调整。
中国房地产报：在央行提出可以实行差别化调控的背景下，目前已经有很多地方出台了不同形式的救市政策，你认为，救市的有效措施是什么？救市会对中国经济的未来带来什么负面效应？
潘向东：昨天我们也看到沈阳取消了限购，但是很快就辟谣了，地方出台救市政策承受的压力还是很大的。其实整个调控基调也并没有发生很大的变化，只是没有再继续强调。
现在很多人认为房地产市场已经出现了拐点，但我认为，以目前的数据判断拐点还是预测性太强了。因为2011年和2012年都针对房地产出台了一系列调控措施，2013年一季度，对房地产交易环节征税也在加码。如果要判断是否出现拐点，我认为，至少还要再观察一个季度。
从目前的情况来看，中央政府不会出台救市的政策。未来还是有稳定房地产市场的相关政策的，比如，限购的取消，对融资的支持，包括对房地产商和个人购房者融资的支持。同时，户籍制度的放开也会对这个行业产生影响，但是现在还没有到出手的时候。
即便有些城市做了一些救市的尝试，也只是个案，并非普遍现象。有的人拿江浙一带的房地产市场来谈全国的状况，其实这个样本是有问题的，因为江浙一带购房者中用作投资目的的占比较大，他们受到宏观经济回落的影响波动会比较大，这并不具有普遍性。
中国房地产报：在当前中国经济增速下行压力依然较大的情况下，房地产市场出现一定调整，会加大“稳增长”调控难度，这是否会对当前经济造成明显冲击？
潘向东：房地产产业链比较长，一旦发生调整，建材、家电等都会受影响，从这个角度来看，人们经常说房地产绑架了经济。
但并不是没有突破口。我们以前认为，商品房就是房地产的全部，但是，像新加坡，他们一部分是商品房，一部分是共有房。政府在商品房建设有压力的时候可以建设共有房，这样，开工量会增加，上下游产业能够带动，同时也拉动了消费，房地产市场和整个经济都得到了稳定。
中国房地产报：和以往不同的是，此次房地产市场下行是在没有任何新的宏观政策打压的情况下，由市场做出的自发反应，对于这种变化，你怎么看？
潘向东：这次房地产下行确实是市场自身的行为，原因有四个。第一，经济下行的压力导致企业盈利和开工量都有所下降，从而导致中小开发企业破产的情况，同时，实业和居民收入都受到影响；第二，出现了表外高利率的环境，人们通过进行表外投资也能获得不错的收益率，投资渠道的拓宽造成了资金投向的分流，这样，大家不再像以前一样追捧房地产；第三，之前建的商品房太多了，尤其是三四线城市，我们看到今年整个房地产市场的库存超过了2009年的库存量，在这种压力下，市场面临自身的调整；第四，房地产价格过去涨得太高。在这些压力的共同影响下，房地产市场出现了此次的下行。
短期来看，产业的回落会对宏观经济造成一定冲击，这是很难避免的现象。
中国房地产报：有人指出，中国过去10年的发展模式已经掏空了中国原有的经济活力，中国经济在这些年到底发生了哪些改变？出现了哪些问题？
潘向东：不同的阶段有不同的发展模式。在开始阶段，我们发展轻工业，过去10年发展重化工业，后来加入WTO，对房地产市场进行改革，对银行体系进行改革等，这些产生了共振，也就是过去10年经济的高速增长。但事物发展到一定程度会由极而衰，所以现在面临回落的压力，也就是经济本身要换档了。新的经济增长点需要一个培育过程，所以在换挡期往往是比较艰辛的。
中国房地产报：你如何评价中国今年前5个月的经济发展情况，也请对未来一段时间经济及房地产市场的走势作出判断。
潘向东：一季度经济下降幅度有点大，但是到4、5月份看PMI指数出现了企稳的态势，二季度GDP大概会在7.4%到7.5%的水平。在这种情况下，经济仍然保持在一个平稳期。
未来中国经济还是面临缓慢增长的过程，下半年经济好坏参半。好的方面是，通过银行微刺激，经济有企稳的迹象，包括PMI也有所回升；不好的方面是，表外融资压力比较大，随着经济持续在低位运行，其影响开始向其他方面传导。
未来房地产的压力还是比较大，出现拐点之前都是焦灼期，但是市场和地方政府都没有必要恐慌，因为经济相对平稳，地方债也在消化。未来可能让大家感到恐慌的是表外融资主体跑路现象的增多，同时，江浙一带房地产市场的不正常情况也可能会给大家带来一些恐慌，但这并不具有普遍性。
