随着外资工业地产的进入，中国国内物流园开发迅速升温，这不仅将有利于大力提升国内物流业的效率，也可以帮助企业找到成本控制的新途径。
作者：吴晨
在民用地产再度成为政策调控焦点的同时，工业地产，特别是物流园的开发在国内却获得了突破性发展。今年9月，阿迪达斯在苏州普洛斯物流园租赁的总面积6万平方米的全国配送中心即将起用，而美国在线零售商亚马逊公司也同样选址苏州建设国内市场的配送中心，签约租赁的建
筑面积达到10万平方米。虽然国际化的物流地产租赁仍然以跨国公司为主，一些国内企业也开始意识到租赁国际化标准的物流仓储设施的好处。上海光明乳业股份有限公司在上海桃浦物流园租赁的1万平方米常温奶配送中心也将在9月如期起用。
自2003年起，诸多海外工业房地产投资信托公司已纷纷进入中国，其中包括普洛斯、AMB、新加坡丰树物流信托管理公司（Mapletree Logistics Trust Management Ltd.）和澳大利亚工业地产集团Macquarie Goodman。自2005年起，国内物流地产开发开始真正起步。据房地产投资管理及服务公司仲量联行的统计，截至2006年初，这些开发商开发的工业地产总计超过114万平方米，而在建规模则超过141万平方米，年增长率在130％。
“大多数企业都是在全球客户的推动下进入中国的，当然它们中也有的更富于冒险精神。”仲量联行工业部中国区总监易立夫（Trent Iliffe）说。目前大多数物流园区的开发仍集中在沿海地区，但是市场的领头羊同时也是全球最大的物流配送设施开发商之一的普洛斯已经把触角伸向中部和西部地区。“我们希望凭借丰富的本地市场经验和广泛的全球影响力，战略性开发物流配送设施。”普洛斯中国第一副总裁兼首席财务官吴锡铭说。
强劲需求和政策放开是驱动物流仓储工业地产迅速发展的主要动力。就需求来看，越来越多外资公司希望提升在华的销售额，同时随着制造基地的逐步内迁，出口货物的运输效率也成为它们关注的热点，这都使得更好的物流配送体系成为必须。从供给方面来看，2004年底中国根据加入WTO的承诺开放物流业，允许外资物流公司设立独资公司，令这些外资公司有了更多的选择。“恰恰是制造厂商和物流公司开始说，‘我们需要更好的（物流仓储）设施。’”仲量联行研究部副董事何恩凯说。
打破瓶颈
在中国，制造环节的成本控制已经达到极限，为了提升利润，越来越多的企业开始关注供应链管理，希望通过提高物流效率全面提升整体效益。
“物流业的发展应该是中国发展的重点，充分理解供应链的概念和它将带来的价值，对于中国企业取得更好的发展至关重要，”普洛斯的吴锡铭说，“我们希望能够帮助制造业提高从原材料进口到加工各个环节的竞争力。”根据仲量联行的统计，2005年中国物流的成本占到GDP的19％，远远高于美国的10％和欧洲的11％，成本控制空间很大。“如果能提供更为有效的物流平台，（在中国的企业）在产业链整合方面可以创造更多价值。”吴锡铭说。
外资工业地产为中国物流仓储业带来了国际通行的建筑标准、质量和管理经验，这些都是中国十分缺乏的。在它们进入中国之前，很难找到国际标准的物流仓库，外资企业在中国许多现有的仓库都是由厂房改建，规格多种多样。“集装箱卡车开不进去，或者很难掉头。”仲量联行的易立夫描述说。这一点光明乳业股份有限公司物流事业部总经理张大瑞也深有体会：“一些国内的仓储仓库凭想象建造，没有专业的人才也缺乏专业化的物流管理知识。”造成的结果是物流地产当仓库可以，货物运进运出就麻烦了。
普洛斯是最早进入中国的海外工业地产投资信托公司，短短三年时间内在中国市场取得迅速发展。自从2003年4月设立代表处，普洛斯就开始积极开拓本土市场，筹建本土团队。一年之后即成功签署在中国投资的第一大单，与苏州工业园合资建立苏州普洛斯物流园，并于当年8月获得海关总署批准，成为国内第一个B型保税物流中心，使进入保税区的产品可以优先享受出口退税。
继成功在苏州建立物流园区之后，普洛斯已经先后在北京、上海、青岛、杭州、宁波和广州建成物流园，其中以北京奥运物流配送中心项目最为引人注目。
2005年4月普洛斯签署北京空港物流园项目时，并没有想到会被北京奥组委相中。“我们（物流园）选址的标准是靠近空港或者海港的物流基地、制造型企业集中地，或者交通便利的枢纽。”普洛斯投资管理部高级经理赵明琪说。北京的选址就符合这一要求，因为物流园距离机场只有几公里，又毗邻天竺出口开发区。
当北京奥组委在2005年下半年进行选址的时候，普洛斯的物流园脱颖而出，因为北京奥运的场馆靠北，同样在北部的物流园可以方便场馆的物流配送，而其毗邻机场更符合许多奥运器材空运的需要。目前奥组委已经签约租用空港物流园一期一幢面积2万平方米的建筑，而普洛斯按照符合奥运功能和规格的要求，已于今年4月初开始开发其余3幢建筑，面积约8万平方米。
据吴锡铭提供的数字，截至2005年底，普洛斯在华总投资已经达到5亿美元，预计到2009年投资总额将达到15亿美元。“今后一两年我们会更积极地去了解市场。”吴说。
竞争优势
物流房地产是物流业价值链上的重要一环，它选址的优劣和配套设施的好坏，直接关系到物流的效率，专业的物流地产开发商因此得到制造商、零售商和第三方物流供应商的倚重。此外，许多公司都从零库存的角度出发，不愿意增加仓储和物流的成本，转而选择租赁仓储设施。“在欧美，买土地建厂不是那么吸引人。”吴锡铭说。
的确，对于租户来说，选择租赁物流地产或者配送中心，而不是自己建设，有一定的优势。因为相对于自己建设，租赁更为便利，可以满足快速增长的需求。相反，固定资产的投资会增加运营上的不便，可能因为对长期市场的发展缺乏预期而增加资本的压力。
“中国情况会有点不同。”吴接着说。最大的不同是第三方物流并不完善，许多企业在中国都面临着是自己做物流还是外包的抉择。
光明乳业就是一个很好的例子。1999年成立了物流事业部之后，光明乳业已经在全国主要中心城市都设有物流中心和中转中心，在长三角地区，物流网络更为密集。
随着业务的发展，国内一些仓储设施容积率高，使用率低，限制了物流的发展。为了取代上海地区的四个常温仓库，把常温奶的配送集中在一个地方，光明乳业去年开始寻找新址，选中了普洛斯在桃浦的物流园。
“我们称之为定制的标准化采购，”光明乳业的张大瑞这样描述与普洛斯的合作，“普洛斯按照我们的需求定制，但是厂房都是标准化的。”双方签署了中长期的租约。
张对普洛斯物流仓库的评价是：“绝对价值（租金）贵，但是性价比并不低”，因为新建仓库容积率低，周转率高，车辆进出自如。在张算来，新仓库投入使用之后，每年应该可以帮助光明乳业节约几十万元的配送成本。
当然，物流地产的发展在国内也面临一些实际的困难。最大问题是土地的获得，而许多开发区政府对于物流地产的了解仍然并不透彻。
“许多（地方）政府还没有意识到物流其实也涉及到一个房地产开发的问题。”仲量联行易立夫说。“他们对‘物流’这个词可以说已经耳熟能详，但是对于物流的具体含义却不明就里。”仲量联行的何恩凯补充道。由此造成的情况是，虽然政府也在开发物流园，却并没有能够很好地与工业区的发展配合，创造协同效应。
由于物流仓储设施无法直接带来大量税收收入，而因为容积率最多不能超过50％，占地面积又很高，这些都让许多地方政府缺乏积极性。为了促进物流的发展，地方政府需要改变招商引资的政策和思路。此外，一些旧有建筑条例的框框，比如说对建筑材料、高度、大小的限制，都令开发商很难按照国际标准建设大型标准仓库。
普洛斯就十分强调赢得地方政府支持的重要性。以苏州物流园为例，普洛斯与工业园区形成良好的合作伙伴关系，在土地获得上得到政府支持，在长远目标和发展的方向上两者也基本相同。
当然，国内物流仓储租赁市场成熟度比国外市场要差。在国外，一般是五年、十年乃至十五年的租期，中长期的租约也使得定制的厂房占很大比例。“在中国租约时间相对比较短，因为它们对租赁的概念还不熟悉。”普洛斯的吴锡铭说。吴的观察发现是，国内的跨国公司前期投资标准严格，租约也更为长期，相比之下，中国企业对租金更为关注。吴锡铭表示，今后希望与国内仓储、物流方面的协会多交流，藉此教育市场，推广标准化厂房的概念。
从今后发展而言，普洛斯坚持土地的长期持有、创造价值网络的目标，依靠地理优势和区位优势，赢得发展。同样，它也强调虽然开发应该以客户为指导，但是也需要对市场的发展有前瞻性。“土地获得和开发是一个复杂的过程，需要做一定的前期准备，前瞻性很重要，”普洛斯的赵说，“这要求普洛斯对市场有敏锐的把握。需要了解城市的规模、工业、港口、制造和零售网点等等。”
这也是为什么普洛斯虽然把打造沿海的价值网络作为发展的重点，却已经开始关注中部和西部二三线的城市的原因。普洛斯进入重庆和成都等城市的报道已经见诸报端。不过赵明琪对于普洛斯在中西部发展仍显谨慎。她表示，“我们已经（与一些中西部城市）签署了不少投资意向书，但是仍处在尽职调查的前期阶段。”
外资工业地产的进入，对于国内地产开发商而言，也是一个好的示范效应，虽然它们要达到外资的标准还需要至少三五年的时间。“已经有本地公司开始研究普洛斯，走它的模式，”光明的张大瑞说，“这一定可以促进物流产业的发展。”
苏州物流园
普洛斯建造的标准仓库无论是采光、高度、柱距还是地面的平整度都有一定的规格。苏州普洛斯物流园三期一幢刚刚落成的标准仓库就很具代表性，仓库高9米，面积在15000平方米左右，由隔墙分割成三片大小相当的区域，每片区域都有三个可以直接对接集装箱卡车的卷门。此外，在仓库的两头各设有一片两层楼的办公区域，面积200平方米左右，并带有洗手间，方便仓库的管理人员办公。在这座标准仓库对面就是即将于今年9月交付给阿迪达斯作为配送中心的单体式仓库，也是目前全国最大的一幢单体仓库，占地面积6万平方米。
普洛斯在苏州的物流园座落在苏州工业园的东部，紧邻沪宁高速公路苏州工业园出口。物流园一幢二十多层的红色大楼在相对扁平的工业园区内显得特别引人注目。大楼的设计颇具特色，仿佛十几个标准集装箱叠摞起来，是工业园区为物流园专门建造的配套项目，海关和税务部门全部集中在大楼内办公。
物流园是中外双方各持50％股份的合资企业，合资的中方是苏州工业园下属企业苏州物流中心有限公司，注册资金1亿美元。总投资在3亿美元。谈起合资的情形，普洛斯投资管理部高级经理赵明琪对苏州工业园官员的专业有着颇深的印象：“刚开始接触的时候，工业园区方面提的问题是：‘为什么我需要与你合作？除了资金之外，你还能带来什么样的帮助？’”
在了解了普洛斯的专业资质之后，苏州工业园几乎一路绿灯放行，物流园的审批只用了3个月的时间，这也是普洛斯与工业园区管委会良好合作的开始。在其后的工作中，普洛斯一直致力于谋求提供增值服务，与苏州工业园的招商人员一起推广，谋求共赢的局面。 —吴晨
