7月6日，由中国物流与采购联合会（以下简称“中物联”）、中国物流学会、河北省人民政府主办的“2012全国物流园区工作年会”在河北省秦皇岛市召开。本次工作年会是中国物流与采购联合会、中国物流学会举办的第十次全国性物流园区交流研讨活动。在此期间，中物联发布了《第三次全国物流园区调查报告》（讨论稿），该报告对我国物流园区的发展情况进行了详尽的介绍，并指出了制约物流园区发展的诸多问题。
中国物流采购联合会会长何黎明在会上表示，虽然我国物流业发展遇到了一些困难，但我国经济发展仍然处于较快发展时期，工业化、城镇化对物流业发展仍然具有较强的推动力。如何适应经济增长速度放缓、发展方式转变进程加快的新环境，是物流行业的新任务，新课题。
的确，物流园区在推动物流整个行业大发展中扮演着重要的角色，各地地方政府也在大力倡导物流园的建设，近几年来，我国物流园区可谓“遍地开花”。然而，令人奇怪的是，就在大大小小的物流园区不断涌现的同时，我国的物流资源仍旧缺乏。不仅如此，随着近几年物流园区的大力开发，土地资源也日益紧缺，征地困难成为我国物流园区发展过程中遇到的最大阻力。
转型升级态势显现
一直以来，我国物流园区数量的增长速度很快，然而园区的质量提升速度却远远落后于前者，究其原因无外乎无规划、经营模式粗放等，因此，大多物流园主要依赖租金生存。那么，如今这种现象是否有所改观？我国的物流园区在发展中又呈现哪些特点呢？中物联组织的第三次全国物流园区问卷调查中就包含这两方面的问题。
中物联此次开展的问卷调查结果显示，从全国总体看，库房、货场租金、办公楼租金仍然是目前物流园区的主要收入来源；也有部分园区依靠土地增值、税收优惠、国家扶持资金等，但这个比例很少。另外，中国商报记者从《报告》中的“全国物流园区主要收入来源”图表中看到，以各种增值服务费为主要收入来源之一的物流园区的比例达到66%。如此看来，各种增值服务收入已经开始成为园区重要的收入来源。
“增值服务的确很受一些物流园区的重视，尤其是当下受人追捧的金融服务，比如融资、保险等。”在这次工作年会上宣布成立的中国物流与采购联合会物流园区专业委员会的秘书长辛允告诉中国商报记者。
无论是从物流园区的规划布局，还是从增值服务的突出来看，目前我国物流园区发展转型升级的态势明显。与2006年、2008年的两次调查相比，本次调查显示，物流园区呈现出从土地招商的初级阶段向服务创新、管理创新的发展阶段过渡的趋势。部分地方政府在园区建设方面开始由初期的规模导向朝着效益导向的阶段转型；部分城市调整了物流园区规划，将规模小、分布散的物流园区重新整合规划为规模较大的物流园区。通过重组、共建等方式整合总量、优化存量，由粗放式发展向内涵式发展转型。
土地资源成园区发展瓶颈
就在我国物流园区朝着“好”的方向发展时，行业内的一些问题与乱象也日益显现。
土地资源具有不可再生性，随着近年来的大力开发，土地资源日渐紧缺。中物联此次调查显示，土地问题是制约我国物流园区发展的最主要原因，土地政策是园区最希望得到的扶持政策，这一现象在沿海经济发达地区尤为突出。
近年来，与土地相关的各种成本均有明显提升，导致物流园区发展过程中经营成本不断增高。问卷调查结果表明，在有数据反馈的园区中，物流用地价格超过50万元/亩的比例达到20%以上。而与
之形成鲜明对比的是，物流园区仓库租金价格普遍偏低，每月每平方米租金不足20元的比例超过60%。
何黎明也表示，随着城市拆迁改造，现有仓储类物流设施需要外迁，而“征地难”和“地价贵”，导致许多地方物流园区建设规划难以“落地”，进一步加剧了仓储类物流资源短缺。
事实上，不仅仓储类物流资源短缺，当下整个行业的各类物流资源都很紧缺。这一结论看起来与我国物流园区的“遍地开花”有些自相矛盾。的确，近几年来，全国各地涌现出一批物流园，一些企业也在扬言买地建设物流园。那么，为何我国的物流资源仍旧紧缺呢？
对于这个现实情况，何黎明将矛头指向了物流园区的“遍地开花”。何黎明表示，一些地方不做深入细致的需求分析，规划脱离实际并夸大宣传，造成物流园区“遍地开花”的虚假现象。
对于何黎明口中的虚假现象，辛允对中国商报记者又作出进一步的说明，“称物流园区的"遍地开花"为假象，其实是因为，许多以物流园名义申请的土地并不是用来发展物流业，许多企业申请购买土地后就改变用途，搞房地产项目等。尽管表面上物流园区"遍地开花"，但真正用来建设物流园区的物流用地很少。”
土地资源本身就已经有限，如今一些企业又圈占土地，这无疑加重了物流园区征地的困难。除此之外，何黎明还指出，部分物流园区在规划阶段缺乏调研论证，导致园区辐射区域重叠、服务同质化，出现了盲目投资、重复建设的现象。
征地困难成为我国物流园区发展过程中遇到的最大阻力，而缺乏优惠政策成为紧随其后的阻力和困难。
据了解，一直以来我国关于物流园区方面的优惠政策的确较少，直到最近两年，税收方面的优惠政策才相继出台，但这些优惠政策对于物流园区来说仍旧是“杯水车薪”。另外还要指出的是，部分地区在政策实施过程中存在不统一、落实不到位。中物联调查发现，部分政策并没有真正落实。如某园区在地方政府支持下投入运营，当地政府承诺的税收返还政策， 由于财政困难，每年税金缴纳后的返还从未兑现过。
仍需加大政策支持力度
对于我国物流园区出现的一些问题，中国物流与采购联合会也提出相关建议。对于土地资源紧缺问题，中物联建议政府加大政策支持力度。
物流园区具有基础性、公共性、公益性特点，应在土地、税费、投融资、通关以及行业基础工作等方面出台支持政策。对于纳入国家统一规划的物流园区，在用地指标上要优先考虑，允许采取协议转让方式划转土地，并适当降低土地价格；有铁路专用线引入的物流园区地价，应等同于工业用地。
对于圈地乱象，中物联建议推行租地建库方式，既保证物流企业用地需求，减轻企业一次性投资压力，也可以有效抑制圈占土地、等待升值的投资冲动。对物流用地实行强制性规划、用途管制，严格禁止挤占挪用。
在税收方面，解决物流园区及进驻企业仓储服务及库房租金等重复纳税问题，选择有条件的物流园区纳入营业税差额纳税试点。对于纳入国家物流园区规划、具有发展潜力的物流园区给予优先贷款和贴息支持。
除了政策支持，中物联还建议充分发挥行业协会作用，建立物流园区动态监测机制。形成物流园区数据采集、处理以及核实体系，定期对园区进行动态数据更新和业态监测，用真实可靠的数据为政府决策提供更有针对性的支持。由政府指导、协会参与、相关企业配合，建立物流园区市场准入标准及等级评估认定制度，实行社会化的物流园区考核评价机制及跟踪管理制度，促进物流园区健康发展，优化升级。
