秋天的沂蒙山区，山清、水绿、天蓝。记者驾车行驶在山东临沂市以西，一座座标志性建筑拔地而起，宽敞的马路，整洁的小区，川流不息的人流车流……充满了浓郁的现代气息，这里就是临沂现代商贸物流城。

　　临沂现代商贸物流城是临沂建设现代物流城的重要组成部分，也是城区第一批大规模旧城旧村改造工程之一。该地原为居民点和小企业聚集地，涉及村居21个、人口3.8万人，近1000家企业。

　　建设物流新城  土地从哪里来

　　上世纪80年代初，伴随着改革开放的春风，临沂商贸批发市场应运而生，目前已经成为苏鲁豫皖地区最大的商品集散地，2004年成交额达400亿元，列全国工业品批发市场第二位。临沂商贸批发市场占地20多平方公里，有49个专业批发区，经营业户10万余家，每天来此交易的客商达30余万人，商品辐射26个省、市、自治区，强有力地拉动了区域经济的发展，带动起各类加工企业2.5万家，实现年销售收入200多亿元；带动起从事餐饮、运输、旅店等服务业人员30万人。

　　随着市场的不断发展，传统物流交易方式凸现的问题也越来越多，基础设施不配套，仓储、批发零售功能分区不合理，信息传递、物流配送手段落后，导致交易成本居高不下，照此发展下去，必将带来核心竞争力的下降。因而，由传统商贸向现代物流转变已是大势所趋。

　　临沂按照发展现代物流业的要求，着手实施老批发市场的提升改造。而根据国家土地政策和临沂城市规划，既不能占用耕地，还要解决物流城的用地，所以只能在原批发市场西部，通过旧城旧村改造腾出的土地，新建设一座现代物流城。

　　改造旧城旧村  确保多方利益

　　旧城旧村改造涉及企业、村民、业主等多方利益，如何实现多赢？他们以做好被拆迁群众的安置补偿为前提，对村居实施先建后拆，对搬迁企业实施先补后拆，多措并举，稳步推进。

　　————统一规划，整合现有土地资源。本着节约集约利用土地资源的原则，对改造片区实施科学规划，配套建设，提高土地利用率。

　　————加强领导，强化宣传。市、区、办事处联合成立了专门领导小组，出台相关政策，加强对改造工作的指导和协调。广泛宣传相关政策，引导群众和新的用地者树立节约集约用地的观念，使群众看到改造及土地集约利用带来的实际利益。

　　————坚持以人为本，把解决好群众的安置补偿问题放在首位。对实施改造的居民点，由村居提出申请，上报市政府批准后统一组织实施，针对不同的需求，采取多种安置措施相结合：一是货币安置。改造片区内实施货币补偿的，民房及楼房补偿以评估价为依据，所需资金统一由市政府支付。二是还建安置。实行先建后迁，按照拆一还一的政策，集中建设住宅小区，居民所要住房面积超出的部分按成本价计算，由政府出资集中建设。三是留地安置。对被拆迁的居民点，在实施货币、还建安置补偿的基础上，按照人均不低于10平方米的标准留置土地，统一规划后，由政府统一建设或自己集资建设，用于出租或经营，以解决其长远生计问题；同时，按照被还建安置人口、还建安置占地的20%留置土地，作为其发展备用地。四是养老保险安置。凡女55周岁、男60周岁以上的人口，按照每人1.86万元的标准，一次性为其购买农村养老保险，使其每月可领取不低于160元的生活费，所需费用由区、乡镇(办事处)、村居3级均担。五是用地单位安置。鼓励在建的物流项目单位吸纳被拆迁地群众就业，对吸纳一定数量群众就业的用地单位，在信贷方面协调给予优先和优惠，在税收方面按照地方留成部分的50%给予优惠。

　　————引导工业项目向工业集中区集中。对“城中厂”及分散布局的零星工业点，一律实行关停并转和“易主、易位、易权、易用”的方法，统一向规划的园区和工业集中区归并，实施严格的园区准入制度，新上项目投入强度每亩不低于150万元。同时，积极探索节地型新型工业化路子，一是倡导企业建设高层厂房，向空中要地；二是改造低层厂房，“增地”扩容；三是建设标准化厂房，集中安排中小项目用地。通过实施上述措施，该片区内的工业企业异地搬迁后，节地率达到了50%。

　　———加快市场化配置，加大土地招拍挂出让力度。对改造腾出的土地，及时重新确定用地性质，提高容积率，安排新上项目，一律纳入招拍挂出让，有力促进了盘活土地和高效利用。该片区内毛庄、大官庄等4个村改造后，腾出建设用地834亩，市政府及时对其中的626.58亩土地组织了公开出让，被澳龙国际物流公司以1.69亿元的价格竞得。

　　此外，通过集中建设组团式住宅小区，使被改造地区的村民告别了低矮、潮湿的平房、草房，住进了宽敞明亮的楼房，小区内水、电、暖、宽带、燃气等配套齐全，群众居住条件和生活环境得到了极大改善。

　　建设稳步推进  项目顺利落地

　　根据“先建后拆”的要求，2003年以来，临沂市政府把改造腾出的土地全部用于现代物流项目建设，澳龙、华药就是其中的两大物流项目，目前其建设区已拆迁民房1336户，搬迁企业290家，拆迁面积达50多万平方米；异地建设了聚才、涑河两个还建社区，规划建设还建楼103栋，面积20.8万平方米。被拆迁地区原占地3145亩，异地还建2个居民小区，占地902亩，腾出建设用地2243亩，节地率达71%。

　　在腾出的土地上建设物流项目，临沂市严格实施“双控”，着力提高建设项目的容积率和投资强度。其中，澳龙物流城的投资强度达到每亩200万元。澳龙国际物流是由澳大利亚金龙基集团投资62亿元兴建的，内有大型国际会展中心、金融中心、信息中心、高速客货运输总站、海关保税区、国际集装箱中转站、配送中心、仓储加工园区等。全部建成后，物资存放量将达800万吨，年商品交易额超过100亿元，将成为鲁南苏北规模最大、辐射面最广的现代物流企业之一。华药商贸园由香港华药控股集团总投资20亿元开发建设，建成后每天将容纳10万人次的庞大客流量，车流量将达到5000余辆。

　　目前，临沂现代物流城的建设进展顺利，旧城旧村改造工作正在有条不紊地进行。据测算，改造全部完成后，可腾出约5000亩土地用于物流城建设。（文/谢文哲）