一、园区基本情况

　　北京通州物流产业园区是2002年1月22日经北京市政府批准成立的市级开发区，是北京市商业发展规划确定的三大物流基地之一，同时也是北京市2003年60项建设工程之一，规划面积5．04平方公里。

　　园区位于北京东南部的马驹桥镇，距市区15．5公里，距首都机场30公里，距天津塘沽新港120公里，京津塘高速公路与六环路在此交汇，驱车经六环路20分钟到达首都机场，通过京津塘高速公路60分钟到达天津塘沽港，园区处于北京地区空运、海运的最佳结合点，是适合物流产业发展的理想基地。

　　园区交通优势明显，京津塘高速公路纵贯南北，北京东六环横亘东西，并与京石、京开、京沈、京哈高速公路相通。四通八达的交通网络使园区成为北京东南方向的交通枢纽。以此为节点，向北可以延伸到我国的东北地区，向南可以延伸到华东、华中地区，向西可以延伸到我国西北地区。

　　园区是北京亦庄卫星城的重要组成部分，紧临北京经济技术开发区，是北京经济技术开发区的功能分区，可以满足北京经济技术开发区快速发展的现代制造业对现代物流配套服务的迫切需要。

　　二、物流园区建设的发展思路及主要做法

　　（一）以科学规划为前提，以合理的市场定位为立足点，以突出的功能为亮点。　　

“规划先行”是园区建设的首要原则。为此，园区一手抓产业规划的制定；另一手抓园区建设规划的制定。

　　园区组织有关专业人士进行了充分的市场调研及论证，摸清了市场需求情况，使园区的开发建设符合市场规律。积极借鉴国外在物流园区规划方面的成功经验，并引入较为先进的物流理论和管理手段，做到与国际接轨，以适应物流发展的国际化趋势。在规划过程中，园区还聘请了国内知名物流专家对园区的发展进行指导，已做到园区规划的精益求精。园区的控制性详细规划方案由北京城市规划设计院进行编制，8月已正式获北京市规划委员会批复。

　　园区的市场定位为依托天津港和北京市城市六环路，建成“以商品流通业为主的大型综合现代物流基地”，最终发展成为公路——海运国际货运枢纽型物流园区。

　　园区的功能设定突出七大功能：内陆上岸功能、货物集散功能、配送功能、流通加工功能、商品检验功能、物流信息服务功能和综合商贸功能。由于园区紧邻北京经济技术开发区，按照北京市总体规划和亦庄卫星城的总体规划，园区将作为开发区的一个功能分区。故还应充分考虑到与北京经济技术开发区的功能对接。

　　根据园区所要实现的上述功能，对园区内土地功能划分为：第三方物流用地、物流配送用地、物流研发用地、物流设备生产用地、集装箱和保税仓库用地、物流运输业用地、办公、商业、服务用地。　　
（二）加快园区基础设施建设。即打造园区基础平台。完善园区投资环境。

　　在园区建设中，始终把基础设施建设作为工作的重心，精心打造园区的软硬件投资环境。即按照“十通一平”的高标准开发建设。

“十通”是：道路通、雨水通、污水通、供电通、供暖通、燃气通、通信通、宽带通、有线电视通；“一平”是：园区用地平整。目前，园区一期2．5平方公里基础设施已全面启动。按计划年内启动六条主干路网建设，道路总长度10．48公里，总投资2．3亿人民币。同时，计划投资500万元。年内完成建设日供水能力5000吨水厂一座；投资500万元，年内完成马干渠三、四支的改造工程，改造长度2521米。

　　2004年将全面启动园区配套设施，包括建设日处理污水3000吨的污水处理厂一座；建设供热负荷60万平方米的供热中心一座；启动建设集装箱堆场工程；还将着手搭建园区信息平台，完善园区信息服务功能，突出物流园区的信息服务功能；成立了货运服务站、物流公司、投资公司和绿化公司等实体公司。届时园区还将引入海关、商检、税务、保险等部门，为园区进一步发展打造一个优良的软硬件环境。　　

（三）以提高园区运营效率为根本，坚持“建设在区内，发展在区外”的原则，积极开展招商活动。

　　在园区招商过程中，本着“建设在区内，发展在区外”的原则，始终坚持高标准、高起点，按照现代物流发展的要求开展招商活动。争取引进国内外知名的物流企业，充分发挥其客户资源优势和带动辐射作用，带动园区及周边地区的经济发展。　　为了确保入区企业的质量，园区制定了企业经济效益标准、企业建设标准和就业标准。并按此标准严格监督、控制入区企业建设质量。同时，园区不断加大招商引资力度，园区已与国内140家物流企业、国外30余家物流企业建立了长期的联系，与一些国内外知名物流企业的合作事宜正在洽谈之中。目前，已入区企业为5家，总投资10．07亿元；在谈项目7个，意向总投资18．65亿元。

　　（四）建立健全园区管理体系，坚持政企分开，引入市场运行机制。

　　为了实现园区管理体系的科学化、规范化、保证园区健康有序的发展，园区不断完善管理体系。具体讲，园区管理体系内三个不同层次的机构组成。

　　1、成立了物流园区管理委员会。代表政府行使宏观管理职能，主要负责园区的规划、建设、优惠政策的制定和入区企业的管理等项工作。

　　2、成立了物流园区专家指导委员会。负责对北京通州物流产业园区的建设进行科学指导以及园区产业发展的研究。

　　3、与北京通政国有资产经营公司合作，成立新的金马驹物流产业园区开发建设有限公司。公司在运行中始终坚持“政企分开，市场运作”，独立对园区进行开发建设。即主要负责物流园区的一级工地开发和后续的招商引流工作，实行专业化、企业化运作，按照国际通行办法，建设、管理、运营物流基地。

　　目前，园区已与北京市商业银行达成贷款协议，向其贷款总额3亿元人民币，一期贷款5000万元已经到位。同时，园区还积极向市商委申报2004年北京工程项目，争取北京市商业结构调整资金；并与区计委、林业局等部门积极协调，争取专项资金支持。

　　（五）树立园区品牌形象，走品牌化发展的道路。

　　在园区的经营理念上，着重树立“品牌经营”的意识，围绕“品牌”打出园区的宣传牌、竞争牌，使园区走上一条品牌化的发展道路。

　　（六）充分发挥信息服务的主体功能，搭建园区信息平台，突出园区信息服务功能的“多元化、品质化”。信息服务是现代物流园区建设的一项重要内容，在基础设施建设的同时正着手搭建招商服务信息平台，开发物流软件；以信息化建设为主题加快信息化建设，制定信息化建设发展方案，确定园区信息化服务功能。

　　三、关于园区开发建设的几点思考

　　物流业在我国的社会主义市场经济条件下是一个新事物，通州物流园区的建设也正处在起步和探索阶段，在其实践过程中也引发了我们的几点思考。

　　（一）园区的发展要以市场为依托，在规划过程中，要充分考虑市场环境，不违背市场规律。从一般的物流业发展规律看，物流园区的发展要有良好的基础条件，如：有大量进出口贸易，有大量生产制造业，有大量的原材料和成品的贸易活动，物流活动相对集中等条件。因此，物流业的发展首先应培育市场环境，拉动物流需求，走以综合商贸带动园区发展的道路。

　　（二）园区开发应本着“降低开发成本，提高运营效益”的原则，研究多种开发模式。通州物流园区缺少商流环境，可以考虑“以点带面、主导经营”的开发模式，开发专业性物流市场，如：商品批发、综合商贸、货运物（站）等，以拉动物流需求，从而形成人流、商流、物流、信息流的综合开发环境。同时，在园区开发建设过程中，还可以考虑采取“合作开发”和“滚动开发”的模式，来降低开发成本和开发风险，采取“低效益扩张”的开发策略，培育物流市场环境，最终形成“规模效益”。

　　（三）找准目标，合理确定园区招商定位。就物流业自身特点而言，它属于服务型企业，附加值不高。因此，园区的招商应定位于高附加值和服务于日用消费品的流通企业。

　　（四）要正确处理稳定与发展的关系。通州物流园区地处农村，园区占地必然涉及到给当地农民的地上物补偿问题，这是关系到农民切身利益的大事。因此，在拆迁补偿工作中，要认真研究拆迁工作中出现的问题，妥善处理各种矛盾，以保证园区前期工作顺利进行。此工作处理是否得当，关系到本地的稳定，也直接影响着园区建设的顺利进行，处理不好这个关系，就会引发各种利益矛盾。

作者：赵莉