———专访上海邓与周商务咨询有限公司总裁邓智仁
海外基金是否在赌人民币升值？在地产界颇有声誉的上海邓与周商务咨询有限公司总裁邓智仁对摩根士丹利和高盛等海外基金的投资操作模式有所了解。
他认为，海外基金频繁收购上海等地的大型商业地产只是出于吸引投资者加入基金的目的，人民币升值只是增加他们基金说服力的一个方面，而不是最终目的
6月15日，海外资本再次进入上海商业地产，摩根士丹利以8.46亿港元收购上海广场。在海外热切关注人民币升值的背景下，近期海外资本频频进入中国，让人很容易联想到这些巨额的海外资金是冲着人民币升值而来的。
海外基金是否在赌人民币升值？在地产界颇有声誉的上海邓与周商务咨询有限公司总裁邓智仁对摩根士丹利和高盛等海外基金的投资操作模式有所了解。他认为，海外基金频繁收购上海等地的大型商业地产，只是出于吸引投资者加入基金的目的，人民币升值只是增加他们基金说服力的一个方面，而不是最终目的。
据了解，从2004年底开始，摩根士丹利、高盛、凯德置地等海外基金频繁收购上海等地的大型商业地产。如2005年1月，澳大利亚麦格里集团旗下基金公司MGPA投入8亿元人民币购买甲级写字楼上海新茂大厦95%的股权；4月高盛旗下Whitehall房地产基金花了1.076亿美元整体购买甲级写字楼上海百腾大厦。此外，业内还盛传摩根士丹利将以32亿元人民币的代价收购上海明天广场。
外资进入三种模式
邓智仁从事房地产行业已有21年，先后在香港、上海、北京、深圳等地操作过许多大型地产投资项目。他认为，海外资本实际上从1991年开始就看好上海等长三角城市的房地产发展，虽然期间海外资本曾受过挫折；但近年来，随着中国整个经济环境的改善及房地产行业操作的逐步规范，海外资本又再次卷土重来。邓智仁首先分析了进入中国房地产行业的海外资本的三种操作模式：房地产开发资金、房地产开发基金与房地产投资基金。
房地产开发资金是指海外资本以开发商的身份将资金直接投入到房地产的开发中，如目前上海的汤臣、新天地和恒隆广场等，这些都是上世纪90年代进入到上海房地产的。这些开发资金主要来自于中国香港、中国台湾地区和新加坡。
基金操作模式主要来自欧美，如摩根士丹利和高盛等。基金操作模式又分为两类即房地产开发基金和房地产投资基金。房地产开发基金就是将基金直接投入到开发领域中，而房地产投资基金则主要是收购成熟物业并以租金为主要回报。
邓智仁分析到，这三种模式进入中国的房地产行业都有两个共同的前提，一是当地的法律制度和操作规范要比较完善；二是他们赚了钱能够方便地离开。在目前，上海、北京等大城市无疑是他们首选的目标。
邓智仁认为，房地产开发资金和以基金为操作模式的房地产开发基金与房地产投资基金在选择进入房地产的思维上是有根本区别的。他认为，房地产开发资金是资金所有者自身的投资行为，所以他们在投资的时候是要讲究眼光和时机的，他们可能会在市场看上去不怎么好的时候进入，也可能会选择当时人们并不怎么看好的区域，但是他们相信未来某个时候行情会上涨。如汤臣、新天地和恒隆广场等在1996年的时候由于市场调整，很多海外投资者都撤离了上海房地产市场，但是他们却没有，就是看好上海房地产市场长期的发展潜力。
而摩根士丹利和高盛等海外基金的操作者却并不是资金的拥有者，他们只是高级管理人员。他们根本的出发点并不是选择一个有潜在高回报的投资项目，而是要选择一个已有很多数据说明这是一个好的投资项目，以此来说服众多投资者加入他们的基金。
上海的房地产市场从2001年以来一路升温，近几年来上海房地产市场也逐步规范起来，海外资本看中上海的房地产业是很自然的事。此外，在2004年和2005年，摩根士丹利和高盛等海外基金已经有足够的历史数据向他们的客户证明进入上海的房地产市场是有利可图的，同时人民币将升值也给他们的投资报告增加了说服力。
至于上海房地产未来的走势到底会怎样实际上并不是他们最关心的问题。邓智仁举例表示，就像银行家一样，如果一家企业所有的银行都不贷款给他，而惟独你这家银行贷款给他，那么你一定会遭到股东们的反对；而如果别的银行都贷款给这家企业，你也贷款给这家企业就比较容易通过了，因为你有数据可以证明自己的行为是对的。邓智仁认为，这就是摩根士丹利和高盛等海外基金的思维方式，也是为什么他们在去年和今年大举进入上海房地产市场的原因。
缘何选择商业地产
邓智仁分析到，虽然在政府的努力下，上海的房地产业已经逐步规范起来，但是在开发领域，由于诸多原因，海外资本直接进入开发领域还有很大的风险，所以房地产开发基金目前还是比较少。而房地产投资基金相对来说就比较好操作。
但是，摩根士丹利和高盛等房地产投资基金为什么只选择商业地产？邓智仁认为，在目前情况下，商业地产是他们惟一可以选择的较好的投资项目。住宅市场由于过于零散，不好操作；而高级公寓开发商一般只出租而不愿出售，他们也没有投资的机会；剩下的就是大型办公物业了。
邓智仁认为，如果单纯为了赌人民币升值以套利，投资商业地产并不是一个好的方式。对于摩根士丹利和高盛等海外基金来说，人民币升值只是增加他们投资报告说服力的一个砝码。
邓智仁表示，上海房地产的泡沫完全是大家共同预期的结果。他认为，自从去年中央加强土地供应控制后，很多人就认为土地供应减少将促成楼市升值；再加上中国缺乏其他好的投资渠道等诸多原因，海内外资本一起看好上海楼市，才导致上海房价去年以来突然飙升。邓智仁一再向记者强调：炒房只是果而不是因。
