潘海祥
物流地产是一个很大的概念，单从运输路径角度就有公、铁、水、空、管、多式等，从功能上有仓储型、市场型、保税、综合等。在中国物流地产这个市场中，外资家族是占绝对主导地位的强大势力。在中国产业地产领域，只有物流地产能够被外资所占领大半壁江山。本文作者象飞田供应链创始人、总裁潘海祥先生亲眼见证了国内物流园区的发展过程，他认为2017年物流园区依然会热，但传统的粗放式、靠土地投机的投资会减少，综合运营能力要求越来越高，大资本高歌猛进、小土豪傍大款，园区将进入一个群雄逐鹿的战国时代！
物流地产作为经营专业现代化的物流设施的载体，伴随着零售消费升级、电商快速发展，这一模式的前行无疑与太多的因素交织在了一起，未来，依然在摸索式前行中的物流地产是否可以做到将有限的资源投向集约式发展中去，实现可持续的发展呢？
2009年，因为机缘巧合进入商贸物流领域，后来又开始涉足物流园区的投资运营，不知不觉已有五六个年头。这几年亲眼见证了国内物流园区的发展过程，从传统的资产经营即所谓的买地、盖房、招商、收租，到现在的“生态、资本、平台”，客观地说，商业模式确实发生了很大变化。
尤其是2016年，随着行业领军企业的整体上市、其它地产领域的企业杀入，物流地产用火和热形容毫不为过。可是园区越盖越多，它们运营得究竟怎么样？物流地产是一个很大的概念，单从运输路径角度就有公、铁、水、空、管、多式等，从功能上有仓储型、市场型、保税、综合等。
但在中国物流地产这个市场中，外资家族是占绝对主导地位的强大势力。在中国产业地产领域，只有物流地产能够被外资所占领大半壁江山。
主要原因有两点，第一是国外商业消费更发达，外资从海外而来，能够前瞻性地提前布局物流仓储，有了很好的先发优势；第二是物流地产风险低，收益稳定，为中国资本所不屑，而且这种产品更适合对接国际金融市场，外资相对而言更有用武之地。
对于需求而言，物流地产目前的需求集中在珠三角、长三角、环渤海和内陆大型城市等物流需求旺盛的一线城市、热点二线城市以及重要的物流节点城市有着很大的市场增长潜力。在此，对2017年物流园区的发展趋势发表一点自己的看法。
土地红利将逐步消失
2009年2月25日召开的国务院常务会议，审议并原则通过物流业调整振兴规划。作为国家十大产业振兴规划的老幺，在最后关头“成功”挤掉房地产业，跻身“十大”之列，有它的必然性。但随之也开启了物流园区红利时代的来临，其中以土地红利最为突出。
因为随之出台的“物流仓储用地供地价格参照当地工业用地标准”政策，让政府和投资企业基本上都按照项目所在地工业用地最低保护价挂牌，基本不考虑土地成本。
以东部地区三线城市为例，拆迁、指标、失地补偿及土地整理等综合费用基本都在60万以上，而土地挂牌价少则几万，多的也在20余万元，而这其中尤其是仓储型园区企业拿地最为疯狂，他们的税收贡献也是最少，象某鸟某东盖个仓库放货我看政府决策应该回归理性了。反而是公路港型园区对区域税收和产业升级贡献相对要大得多。据了解，政府对园区项目的认知和要求已经发生变化，要么税收承诺，要么土地价格市场化评估。
两权分离成为主流
投资权和经营权分离在2013年由天地汇最先提出，近几年逐步得到市场认同，2016年也已出现了几家类似公司。此前几年基本都是已有园区的托管整合模式，因为先天条件制约，合作的园区大部分存在与其网络化经营矛盾的“缺陷”，如权证问题、建筑形态与功能配比等。
2016年起，已经有很大一部分物流地产企业按照定制模式与园区运营企业开展合作，从项目选址、规划阶段就开始深入合作，这样做一方面保障了投资企业的基本收益，另一方面也符合园区运营的轻资产平台公司的网络化布局综合性要求。2017年两权分离将会取得突破性进展。而园区建设周期一般较短，这种合作模式的良好效果将在2018年得到集中体现！
资本化浪潮风起云涌
物流地产投资大、回报慢是客观事实，目前已经实现资本化运作的园区投资企业已有多家，但与国内众多的物流园区比较，毕竟少数。大量的物流园区存在资金杠杆高、财务负担重、现金流紧张的经营风险，好在因为有地有房，融资相对还是可行的。
但园区产权分割销售政策迟迟未见松绑，土地收储拆迁对很多园区也是遥遥无期。很多园区企业都活在“资产升值”的梦境中，如何变现？如何资产升值货币化？一入豪门深似海、从此土豪变“负翁”。
资产证券化是解决这一问题的最佳途径。而资产证券化起码两个前提：一是权证齐全；二是收益稳定。很大一部分园区连这些基本的条件都不能满足，只能熬了！即使满足，REITS目前在国内尚未启动，启动后也会优先选择一二线城市的成熟园区。很多三四线园区在资产证券化浪潮来临时会面临没人要的尴尬境地。
还有一个路径是卖给全国布局的资本公司。我们看到传化收购宁波天地，深国际收购昆山白杨湾就是很好的证明，那平安不动产、万科，甚至于华夏幸福是否会有类似动作？不管怎么样，随着一二线城市园区的饱和、土地存量减少、，三线城市权证清晰、收益稳定的园区被收购的案例将风起云涌。
第三就是抱团取暖，这里的抱团取暖不是所谓园区联盟，而是将多家园区资产形成资产包，变成一家“类众筹”的重资产公司，形成合力后运作资产证券化。这种模式国内也有公司在行动，也有公司在谋划，结果如何，不得而知。
总之，2017年物流园区依然会热，但传统的粗放式、靠土地投机的投资会减少，综合运营能力要求越来越高，大资本高歌猛进、小土豪傍大款，园区将进入一个群雄逐鹿的战国时代！
信息化成为发展必要手段
园区作为物流产业集聚的重要阵地，承担了重要的区域经济服务职能。而如何有效做到标准化、集约化，从而帮助园区内的物流企业提供除场所租赁以外的增值服务，信息化是必要的有效手段。
我们可喜的看到，目前国内部分园区连锁化经营的公司都在园区的综合信息系统的研发方面有所布局，系统从园区的招商及物业管理、财务结算、生活服务、车辆管理、物流信息匹配、物资采购到仓储运输企业的WMS、TMS系统，甚至于安全管理等全方位集成，全面提升园区及园内企业的基础管理的信息化水平，一方面提高了园区的管理效率，同时园区金融及其它通过数据分析的需求新服务落地成为现实！而对于绝大多数所谓“孤岛式”园区所要做的仅仅是选择实施，“坐享其成”。
人才短缺难题尤为突出
人才匮乏是很多已进入该领域的企业所面对的最主要的“成长的烦恼”。传统的地产企业进入物流地产领域，对未来客户的需求知之甚少。随着大量新建园区的落地实施，人才问题，尤其是项目公司总经理将是困扰物流地产投资公司的最大问题。这方面人才需要对园区选址、规划、招商、运营及管理，甚至于资本运作、金融、政府政策协调都要有所了解。
目前，部分园区投资企业或运营企业的总经理一部分来自于传统物流企业，一部分来自于地产开发企业，而这部分人才综合能力方面的短板不言而喻。一个合格的园区总经理在今后一段时间将成为“香饽饽”。
