从7月下旬开始，国务院派出督导组分赴京沪粤等地调查楼市成交、房价、限购执行等情况。调控下的广州楼市是否会因成交回升而出现房价反弹？记者昨日获悉，在楼市调控的微妙关口，广州市房地产行业协会专门召集业内人士开会讨论房地产市场状况。
会上，广州市房协专家给蓄势待涨的开发商打“预防针”：目前市场正处于价格回调的初始阶段，政策、行业流动性都存在不确定性风险。“如果乐观情绪持续放大、价格大幅上涨，则成交量下滑是大概率事件。”
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成交
住宅调控把投资客逼入写字楼
“很多买家从开始看房到决定买房，基本在一个月内完成。”二手房中介机构提供的这样一个细节，成为广州楼市成交回升的最佳注脚。
广州的住宅成交今年4月份爆发迄今连红三月。“现在房地产市场确实在回暖。”在广州楼市形势分析会上，广州市房协秘书长许国碧直言不讳。
广州市房地产行业协会专家委员韩世同援引广州市房管局发布的数据指出，上半年广州住宅市场情况：新增供应面积299万平米，同比上升10.7%；成交面积293万平米，同比下降3.3%；上半年成交均价13615元/平米，同比上升3.4%；成交金额399亿元。
数据还显示，在商业市场方面，2012年上半年成交金额同比上升48%，商业投资明显增加，整体上半年市场“求大于供”。
写字楼市场需求放量，2012年上半年成交金额同比上升129%。韩世同说，受住宅市场调控影响，投资需求部分进入写字楼市场，整体写字楼市场呈现“求大于供”的趋势。
“目前降价增长幅度收窄，全面降价阶段或已接近阶段性底部。”韩世同认为，广州楼市上半年经历“以价换量”阶段，开始进入“成交回升期”，目前市场呈现“量增价稳”的态势。
根据世联地产的监测，随成交持续回升，目前全国28个主要城市降价促销楼盘数量增速趋缓，降价幅度收窄，库存去化速度或将减缓。世联地产预测，广州的全面降价阶段或已接近阶段性底部，目前市场呈现“量增价稳”的态势。
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房价
超四成购房者看涨未来房价
“我看房都看了大半年了，中介都说最近房价要涨。到底现在是不是买房的最佳时机啊？”在黄埔工作的郭先生感到“头大”。
购房者内心的房价焦虑，正在逐渐显现。
在广州市房协研讨会上，世联地产发布的最新调查印证了这一点。其中显示，从购房者近一年的价格预期走势来看，二季度看涨者人数首度超过看跌者人数，超四成购房者看涨房价。
“预期房价上涨的比例再次超过预期房价下跌的比例，表明购房者的心理预期再次发生微妙变化。”世联地产研究总监吴志辉说。
据世联监测数据，广州楼市也出现了降价楼盘个数和幅度逐步缩小的趋势。
韩世同认为，2011年住宅开工量的下滑及2012年上半年土地市场遇冷，未来将会求大于供的市场趋势，届时或再度形成卖方市场和房价上涨压力。“未来房价上升压力点为2012年三季度及2013年的二三季度，其中2013三季度价格上涨压力将达峰值。”
韩世同表示，上半年市场回暖后，乐观情绪释放，现在市场正处于价格回调的初始阶段。“目前无论是政策、还是行业的流动性都还存在不确定性的风险。”韩世同给部分蓄势待涨的开发商打“预防针”说：“如果乐观情绪持续放大、价格大幅上涨，则成交量下滑是大概率事件。”
他建议，开发商在市场回暖的情况下，切勿惜售，加大推货速度以规避未来不确定的风险。同时，继续“以价换量”的营销策略，持续缓解房企资产负债率处于高位的问题。
“目前，广州的地价水平与房价水平是不匹配的。”省房协理事赵卓文则将矛头对准地价。
他表示，去年广州一手房住宅的均价是1.3万/平方米左右，而地价水平已经上涨到7200元/平方米，“按照这样的楼面地价来，开发商真的没有什么可做的”。他表示，降地价比降房价更难，按目前土地市场供求关系来看，地价下降的压力比房价上涨的压力还大，“目前我们没有看到哪个城市是降地价的”。
韩世同表示，近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍然处在关键时期。
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投资
投资客回流 短线炒房难增值
7月6日央行再度降息，这距上一次6月8日央行三年半以来首度降息还不足一个月。
调查发现，降息对买卖双方的心理均产生影响，降息后的楼盘销售火热程度小幅提升，同时打折促销楼盘数量有所下降。
在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场背景下，广州楼市会否有投资客卷土重来？
业内人士表示，降息仍然受制于限购政策和目前仍然相对高企的楼价，“去投资化”的政策导向在一定程度上压抑了投资需求。
“投资客占比走势能精准反映市场的走势。”吴志辉说，世联地产的数据显示，2009年3月初投资客占比降至最低的7.5%，市场迎来真正的底部。本轮调整以来，4月份投资客占比13.3%，6月份回升至15.2%，显示市场底部在4月已经出现。
韩世同亮出一份2012年6月十区二市库存去化时间图表。其中显示，除了南沙、萝岗、荔湾，其余各区县的库存去化时均超过了警戒线。“参考2012年上半年成交，下半年市场或将呈现供求平衡，但库存压力仍很大。从阶段来看，市场即将快速走过全面降价阶段，进入阶段性底部。”
“房产投资永远都和楼市价格紧密联系。从调控政策走向来看，很难出现2009-2010年那样房价短期内疯涨的市场投资机会。”合富置业首席市场分析师龙斌在接受本报记者采访时表示，在目前的楼市状况下，至少三五年内，楼市价格将持续较为平稳的状态，楼市投资客即使出手，短期内房产自身增值难以大幅增加。记者 郑佳欣 实习生 王方
