上半年土地出让金大降

www.jctrans.com 2012-7-2 10:45:00 中国广播网

导读:地方政府在房地产调控中的反复“试盘”,或因土地出让收入的下滑、地方债务到期等压力而再度延续。

  地方政府在房地产调控中的反复“试盘”,或因土地出让收入的下滑、地方债务到期等压力而再度延续。

  据不完全统计,今年上半年,全国至少有20个城市明确发文微调楼市调控政策,涉及首套房标准调整、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额等多个方面。

  中国指数研究院的数据显示,今年上半年,全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元,同比下降38%。业内人士分析,土地出让金大幅下滑短期难以扭转,楼市调控对地方政府“财源”影响明显,“土地财政”岌岌可危,未来地方政府松绑调控的动力仍存。而在兼顾宏观经济形势的前提下,中央“抑制投资投机需求”的决心短期内不会松动。因此,下半年地方频频“试盘”可能成为常态。地方紧贴“红线”甚至略有突破的“微调”政策可能增多。

  地方“财源”受限

  根据北京市土地整理储备中心的数据,今年上半年,北京市土地出让金仅为144.8亿元,同比下降55.7%,仅为2011年全年的13.7%。官方数据还显示,上半年上海完成土地出让收入184.20亿元,同比下滑幅度达到62.77%。

  作为去年全国土地收入的冠亚军,京沪两地今年均遇到“卖地难”。在中国指数研究院编制的“2012上半年全国土地出让金排行榜”中,上海仅排名第9,北京则跌出前十。

  武汉、天津、沈阳、苏州、成都等大中城市的土地收入也纷纷下滑。按照上述机构的数据,今年上半年,全国300城市土地出让金总额6525.98亿元,同比下降38%,土地出让金的缩水额度超过4000亿元。

  严厉的楼市调控政策被认为是主因。受此影响,上半年房地产开发企业的拿地频率明显放缓,导致土地成交的整体溢价率降低,部分城市还出现土地流拍、流标等现象。

  除土地收入外,与房地产有关的税收也在下滑。根据财政部的数据,受商品房销售额下降的影响,5月全国房地产营业税减少22亿元,同比下降6.9%。今年前5月,全国商品房销售额同比下降9.1%,销售面积下降12.4%。

  这无疑对地方财源带来明显的影响。据上海易居房地产研究院的调研,现阶段,土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的3成以上。同时,与房地产有关的多个上下游产业的景气程度,也随楼市的阴晴而变化。因此,短期内地方经济增长尚难以摆脱对房地产业的依赖。

  据不完全统计,今年上半年,全国有至少20个城市明确发文微调楼市调控政策,涉及调整首套房标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减免税费等多个方面。除逾越限购“红线”的少数城市外,大部分微调政策都“闯关”成功。从去年8月以来,全国微调楼市政策的城市已超过30个。

  严控投机投资需求不变

  在地方政府不断“试盘”的同时,有关部门也不断表态,坚持调控政策不变。与此同时,芜湖等地出台的逾越限购“红线”的政策被及时叫停。6月以来,住建部、发改委、央行、银监会等中央部委4次针对“松绑调控”的传言予以澄清。

  “有关部门担心投资投机需求借机入市,从而引发房价快速上涨。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭向中国证券报记者表示,在楼市的触底回调期,刚性需求和改善型需求率先入市,随后就是投资投机需求的进入。

  业内人士的共识是,当前大部分热点城市的市场,正处于“刚需占主流、改善型需求抬头”的阶段。根据亚豪机构的数据,北京成交总价在150万元以下的房屋,今年4月份的市场占有率为54%左右,5月份下降至51%,6月份降到50%,说明刚需的释放量开始减少。而总价在150万元到400万元的住房,近3个月成交比例的变化为34%、37%和39%,证明改善性需求逐渐进入市场。

  进入6月,在降息的基础上,部分银行开始对首套房贷款利率实施折扣,在一定程度上降低了购房成本,并促进了刚需的释放。

  这些因素也导致了房价的回调。受成交结构变化,以及个别项目抬高价格、减少优惠的影响,北京住房成交均价在6月突破20000元/平方米大关。在其他热点城市,房价也在6月有明显上升。

  业内人士分析认为,成交量的回暖势头已经十分明显,房价也有抬头的趋势。一旦“限购令”松动,投资投机性需求进入市场,就有可能推动房价快速上涨,影响调控的成果。

  地方频频“试盘”或成常态

  事实上,宏观经济的走势正在影响对下半年楼市政策的定调。杨红旭认为,在这种大背景下,下半年房地产政策的总体基调将趋于放松,“除非房价快速回升,否则不会有更严厉的政策出台。”但可以确定的是,在支持刚需的同时,抑制投资投机性需求入市仍是未来的主要政策目标,即限购“红线”短期内仍将存在。

  相比之下,地方政府面临的压力显得更大些。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为,虽然下半年土地的供应量和成交量都将有所回升,但都难以恢复到去年的水平。而商品房成交的回暖势头,也因“限购令”的存在而难以持续,从而影响到房地产税收。因此,从全年来看,“房地产财政”缩水对地方经济的影响已不可避免。

  与此同时,偿债压力增大也在考验着地方政府的财力。审计署的数据显示,我国已迎来地方债的偿债高峰期,今年全国共有1.84万亿元地方债务到期,部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

  杨红旭表示,在这个阶段,地方政府的“试盘”将表现出三个明显特征:一是调整楼市政策的城市会越来越多;二是“红线”内的政策将被用足;三是打政策“擦边球”的现象将会越来越多。

  对于“红线内”的政策,中国房地产学会副会长陈国强认为,地方政府可能更多地在公积金的贷款额度、普通商品房的界定标准、开发商自有资本金比率、土地出让金的支付方式,以及财政、税费补贴等方面进行调整。

  基于上述政策局面,陈国强认为,下半年的房地产市场将处于筑底反弹的阶段,保持量价企稳,市场不可能再现类似2009年的逆转态势。 

  中广网北京7月2日消息 据经济之声《天下财经》报道,住建部相关人士证实,在6月30日前全国已有40多个城市的住建部门,完成了与住建部的个人住房信息联网,住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市,今后,首套房、二套房标准将统一,联网系统也将遏制异地炒房。也就是说,个人名下到底有几套房?通过这套系统一查就可以知道了。

  开发商以价换量增长业绩 万达上半年销售额最高

  中国房产信息集团联合中国房地产测评中心昨天共同发布《2012上半年房企销售TOP50》排行榜显示,今年上半年,地产龙头老大万科以610亿元佳绩再度登上榜首,恒大以630万平方米的销量继续高居榜首。万科、恒大继续领跑上半年房地产市场,分别是上半年销售额、销售面积冠军。

  在企业降价和各地楼市政策微调的推动下,2012年上半年市场逐步复苏,尤其是二季度以来,多数城市成交同比出现较大幅度上升。榜单显示,上半年上榜企业销售金额与面积入榜门槛同比均有上升,其中尤其以前十位企业面积增长幅度最为明显。销售金额方面,2012年上半年前十位入榜门槛为170亿元,同比增长9%左右;销售面积方面,对比前十位入榜门槛,2012年上半年为183万平方米,较2011年上半年增长了58%。

  从标杆企业表现来看,上半年200亿元以上销售金额的企业分别万科、中海、保利、绿地、恒大、万达、世茂及华润,其中龙头老大万科以610亿元佳绩再度登上榜首。销售面积突破200万平方米的分别是恒大、万科、绿地、保利、中海、万达及碧桂园这7家企业,其中,恒大以630万平方米的销量继续高居榜首。(中广网综合)

本文关键词:土地出让金,房价

【发表评论】 共有评论查看所有评论

凡本网注明稿件来源为“锦程物流网”的所有文字、图片等作品,版权均属锦程物流网所有,转载必究。若转载使用,须同时注明稿件来源和作者信息,并承担相应的法律责任。