标普、穆迪两大评级机构今年以来对在海外发债的中资房地产企业频繁调降信用评级。标普和穆迪日前还分别发布相关报告，对中国房地产开发商的流动性状况表示不乐观。中资房企的还债风险是否已经相当高？中国楼市未来一段时间的走向如何？记者就此采访了业内人士。
评级机构维持负面展望
穆迪日前发布报告表示，中国房地产开发商的流动性状况逐渐恶化。在穆迪评级的29家开发商中，今年到期的短期债务总额达到人民币1590亿元，较2011年12月压力测试时增长了23%。其中境内债务为人民币1280亿元，境外债务为人民币310亿元。穆迪维持对中国房地产业的负面展望，并预计未来12个月房地产业的基本面将继续转弱。
此外，标普日前发布的报告显示，2012年初，中资开发商面临的局面是今年到期的债务规模处于高位且流动性遭到削弱；另一方面，房地产销售前景疲弱，再融资状况困难。2012年许多获评级开发商面临较高的再融资风险，特别是那些信托贷款和境外债务在到期债务中所占比例较高的开发商。
标准普尔信用分析师李国宜表示：“我们公开评级的30家中资开发商2012年到期债务规模占未到期债务总额的31%，这一比例并不高。但是，今年到期债务中约42%是境外债券、境外银行贷款和境内信托贷款，一些开发商在对上述债务种类进行再融资时可能遇到较大困难。”
中资房企会否出现还债风险
那么，中资房企会否出现很高的还债风险呢？
“房地产资金链比较紧张的状况在相当多的中资房企中是存在的，特别是许多房地产企业存在对去年政策的误判，没有以价换量，造成目前承受高负债和高库存的双重压力。我认为，按照现在的去库存速度，7、8月份将会有不少房地产企业面临较高的偿债压力。”经济学博士马光远对本报记者说。
财经评论员叶檀对本报记者分析说，与境内债务和信托融资相比，中资房企在境外融资的量要小很多。根据目前的状况来看，一些缺乏融资渠道的中小房地产企业或是以中高端地产为主的房企，到今年年中的时候，其银行债务和信托债务会进入偿债高峰，可能会有较大的偿债风险。但对于中资房企的资金状况要区别来看，不能一概而论，一些大的房产商，其资金较为充足，地产结构也较合理，比如以商业地产、旅游地产为主，这些房企的偿债风险相对较小。
叶檀认为，由于境内外利差相差大，越来越多的中资房企愿意到境外融资，还有一些企业未雨绸缪，愿意为打开未来资金通道到境外融资。因此，标普、穆迪等对中资房企的总体状况做出不佳的评估，对开发商的融资成本是会产生一些影响的。
中国指数研究院指数研究总监何田对本报记者表示，标普、穆迪对中国房地产业的展望可能有些过于悲观了，忽略了市场成交量正在向好的方向发展。尽管目前中资房地产企业的流动性不容乐观是肯定存在的，但我们也要看到，那些大的房企的资金状况与短期负债是能大体持平的，流动性状况要好于2008年，这主要得益于大的房企经历了2008年的金融危机后，减少了拿地等支出。
调控政策不会比去年更紧
业内人士认为，对于房地产调控的总体基调和思路，中央多次重申要坚决贯彻，绝不放松，预计2012年中国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，抑制投机性需求仍将是本年度房地产调控中心任务，但自住性需求支持力度将逐渐加大，调控措施将进一步体现差异化、精准化。另外，还将采取有效措施继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
何田认为，抑制投资投机需求与鼓励“刚需”两手抓，中央对楼市调控的导向依然“强硬”。
叶檀认为，现在房地产市场正在出现整体分化，楼市调控松动的可能性不大。今年对房地产企业来说将是个考验，中小企业将面临艰难境遇，赢利空间缩小，亏损现象将不断扩展；而大型企业融资渠道畅通，融资成本低，资金压力较小，生存能力会强很多。当然，我们也认为，调控政策可能不会比去年更紧，现在的政策来看，鼓励“刚需”的特征较明显，因此，预计今年房地产市场继续维持盘整态势，现在的态势也将为大型企业集团和财团并购提供良机，提高行业集中度。
