我国物流园区发展面临五大问题
第一，物流园区界定不清，产业政策难以落实。
虽然《物流园区分类与基本要求》国家标准已颁布多年，但物流业多种业态的不断创新发展导致社会各界对物流园区理解上存在差异。例如，什么样的物流服务业态可以算是物流园区？占地几十平方公里的园区究竟是不是物流园区？如何甄别物流园区和综合批发市场？这样一些基础性问题亟待澄清。物流园区业态不易界定，标准落后于产业发展，造成了统计口径不易把握政府管理缺乏产业针对性、促进物流业发展相关政策难以落实等现实问题。
第二，部分园区建设与区域经济发展不匹配，同质化现象较严重。
调查发现，部分园区建设缺乏科学规划、仓促上马，与区域经济发展缺乏有效衔接。主要表现在三个方面：一是与区域经济发展规划衔接不够，对实际物流需求了解不清楚，导致园区发展定位不明确，占地面积偏大，盈利模式不清晰；二是与交通运输规划缺乏有效衔接，导致交通线路衔接不畅、运输效率低下、中转联运难以实现；三是与城市建设规划、行业资源配置等缺乏统筹协调，导致物流资源闲置、利用不平衡，运输和配送车辆流量、流向不平衡等现象。
调查还发现，部分物流园区在论述其建设理由时，往往列举区位交通优势明显、物流需求市场空间巨大、政策与基础条件优越三大优势，但缺乏对实际物流需求的市场调研，仅凭一些宏观统计数据就完成了园区可行性论证，导致物流园区功能布局和设计缺乏区域经济特色，园区服务辐射区域重叠、服务同质化现象比较明显，容易造成重复建设、资源浪费，不利于物流园区健康发展。
第三，土地政策影响深远，土地资源成为物流园区发展“瓶颈”。
随着我国城镇化进程加快，以及18亿亩耕地红线的约束，土地资源日渐紧缺。调查显示，物流园区用地问题是制约我国物流园区发展的最大“瓶颈”之一。用地政策是物流园区最希望得到的扶持政策，在沿海经济发达地区尤为突出。征地困难成为我国物流园区发展过程中遇到的最大阻力，而缺乏物流园区运营优惠政策成为紧随其后的阻力和困难。
近年来，与土地相关的各种成本均有明显提升，导致物流园区发展过程中经营成本不断增高。问卷调查结果表明，在有数据反馈的园区中，物流用地价格超过50万元/亩的比例达到20%以上。而与之形成鲜明对比的是，物流园区仓库租金价格普遍偏低，每月每平方米租金不足20元的比例超过60%。这样，迫使很多物流园区不得不在维持物流运作之外想办法。
第四，园区人才缺乏现象突出，综合服务能力亟待增强。
问卷调查结果表明，从人才需求状况来看，仓储、特种作业与运输三类业务人才需求仅占全部人才需求的16%、13%、12%；物流信息管理、营销管理、供应链设计以及国际物流业务管理等人才需求很大，占比均在30%以上；而综合性物流管理人才的需求更是居首位。这在很大程度上反映出物流园区提高服务水平的迫切需要。
第五，政府管理模式影响大，政策环境有待持续改善。
物流园区的建设和运营具有跨行业、跨地区、多功能、多层次的属性，客观上需要政府统筹规划、相关部门协同配合，共同促进园区健康发展。
问卷调查结果显示，目前影响企业入驻以及园区经营环境的因素大多与体制政策环境有关。在影响物流园区经营的关键因素中，政策法规体系建设、规范市场两项指标分别排在前两位。而在当地政府给园区或入驻企业获得较大收益的政策选项中，简化行政监管和审批手续排在第一位，甚至高于税收返还支持、用地政策优惠、用电优惠、融资优惠、加大信贷等直接关系园区经济效益的政策措施。
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