尽管房地产调控政策并未放松，房地产市场却出现显著回暖迹象。房地产贷款增长加速，即在一定程度上印证了上述判断。
央行刚刚公布的《2012年金融机构贷款投向统计》显示，2012年房地产贷款增速回升，房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元。
具体来看，地产开发贷款和个人购房贷款增长势头更为明显。截至2012年年末，地产开发贷款同比增长12.4%，增速比2012年三季度末高5.1个百分点；个人购房贷款同比增长13.5%，增速比2012年三季度末高0.9个百分点。房产开发贷款在2012年四季度增势则略有放缓，同比增长10.7%，增速比2012年三季度末低1.4个百分点。
业内专家普遍认为，房地产贷款增速回升主要受益于房地产销售回升以及房地产市场企稳。
“在国家政策的引导下，2012年房地产市场出现企稳的走势，房地产贷款的发展结构也出现了一定变化。一方面，随着保障房建设力度的加大，保障房开发贷款的增长更趋明显，而普通开发贷款增长继续降低；另一方面，个人居住需求的按揭贷款在保障房入市力度加大和刚性需求释放的情况下，继续成为个人贷款领域支持的重点。”交通银行金融研究中心许文兵认为。
房地产贷款与平台贷，被看做未来影响银行资产质量的最重要两类贷款。房地产贷款增长加速，其潜藏的信贷风险不容忽视。
中国银行业协会日前进行的一项银行家调查显示，有32.6%的银行家对房地产开发贷款业务深表担忧，认为在2012年及未来3年可能出现不良，且有近七成银行家认为房地产市场调整为当前主要风险。银行家的这些担忧，事实上已在一定程度上形成现实。有数据显示，截至去年11月末，19家主要银行5000万元以上大额贷款中，房地产业逾期贷款增幅超过40%。
“虽然房地产信贷风险总体有所缓释，但房地产市场仍在持续调整过程中，部分地区、部分房企的贷款风险有可能进一步暴露。”许文兵认为。
华夏银行发展研究部高级经济师赵玉睿认为，房地产企业融资成本偏高、兑付风险较大，是形成房地产贷款风险的重要原因之一。当前房企资金链总体偏紧，数据显示，2012年三季度末，127家在国内上市的房地产企业中约有七成资产负债率超过60%，其中18家超过80%，超过半数的上市房企经营性现金流为负。因此，房企借道信托、私募基金、民间借贷等渠道融资现象较多。截至去年三季度末，房地产信托发行规模为6800亿元左右，募集成本在12%～20%，未来一至两年将集中到期兑付。赵玉睿认为，鉴于房企境内外融资成本偏高，到期兑付时间集中，存在销售回款不足以按时偿付融资本息等问题，未来兑付风险较高。
房地产信托快速发展，亦引起业界对表内外管理风险的关注。由于房地产贷款政策收紧，使得房地产信托业务成为开发商的重要资金来源。数据显示，截至2012年三季度末，我国6.3万亿元信托资产中，房地产信托余额占比为11.34%。随着房地产信托业务的风险逐渐显现，银行作为信托产品的主要发售渠道，也将受到一定程度影响。中国银行家调查显示，有近半数受访银行家认为，由于该类产品“投资人多为银行自己的高端客户，银行要承担较大风险”。
“房地产贷款与企业‘三角债’问题相互交织放大了风险。”赵玉睿认为。
当前我国企业的“三角债”问题突出。数据显示，去年第三季度末，A股2268家公司应收账款总额已达1.99万亿元，同比增长19.78%，远超主营业务收入同比6.17%的升幅。
赵玉睿进一步解释说，在传统融资模式下，土地和住房是获得金融机构融资的主要有效抵押品。但在经济增速放缓背景下，企业“三角债”问题显现，担保圈风险增大。若企业债务风险加剧且引爆，债务约束的刚性要求将促使加快土地和住房等抵押品处置，由此又会降低抵押品保障系数，增大房地产金融风险。
此外，业内专家还提醒，与住宅市场受到持续调控、风险得到一定程度释放不同，商业地产的风险还未得到应有重视。事实上，当前部分城市、特别是小城市甚至县城，不顾城市规模和发展前景限制，热衷于超前开发大型商业综合体，风险隐患很大。
防控房地产风险，有关管理部门今年要求要继续认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试，严格监管房地产信贷和其他形式的融资风险。
“加强房地产贷款管理，一是审慎投放，控制房地产业贷款增幅；二是加强客户选择，控制信用风险；三是加强贷款保证方式管理和贷后检查。”赵玉睿认为。
